Выстоит ли рынок малоэтажек в условиях кризиса?

Динамичное развитие сегмента малоэтажного строительства — один из ключевых трендов современного рынка жилья. Строительство коттеджных поселков и малоэтажных комплексов находит поддержку и на государственном уровне — например, Республика Татарстан стала первым регионом ПФО, где реализуется программа малоэтажного жилищного строительства. «Вестник. Поволжье» обсудил с экспертами рынка Поволжья ключевые тенденции, проблемы и перспективы малоэтажного строительства в кризисный период.

За ценой не постоим
Цены на участки в коттеджных поселках в регионе имеют большой разброс — они колеблются от 38 тыс. до 400 тыс. рублей из расчета за сотку земли. В первую очередь востребованы проекты экономкласса. Наибольшая потребность в загородных домах в ценовом сегменте от 2,5 до 3 миллионов рублей. «На рынке Казани у массового потребителя выбор пока небольшой, — говорит руководитель проекта «Жилой комплекс «Озерная долина»» ТК «ИН-ВЭНТ» Ринат Галиуллин. — Сегодня нужны дома, совместимые по стоимости с городской квартирой, ведь покупателей, способных заплатить за дом от 8 до 50 миллионов рублей, сегодня практически нет. К дому нужен участок 8-10 соток. Если считать в среднем по 150 тысяч за сотку, то он обойдется в 1,2—1,5 миллиона рублей. Это уже с коммуникациями, дорогой, сетями. Дом на 120 метров: четыре спальни, два санузла, гостиная, кухня, террасы, балконы. В каркасном исполнении либо в деревянном, вплоть до клееного бруса, можно построить за 25-27 тысяч рублей кв. м. Таким образом, загородное жилье вместе с землей обходится в 4,5 миллиона рублей».

По словам эксперта, современные технологии позволяют возводить загородные дома по вполне приемлемой цене — в пределах 3—4 миллионов рублей. «А если бы государство помогало с коммуникациями, инфраструктурой, то цену можно было бы еще снизить, и существенно, — уверен Ринат Галиуллин. — Загородный дом может и должен быть дешевле, чем городская квартира, если использовать индустриальные технологии и проводить организованные застройки больших массивов».

«Условно средняя цена участков без сетей начинается от 50 тысяч рублей за сотку, — подтверждает и Андрей Симаков, гендиректор Ипотечного агентства РТ. — Участки же с развитой инфраструктурой (сети водоснабжения, электричества и газа, асфальтированные дороги) продаются в среднем по 250 тысяч рублей за сотку. Существует устойчивый спрос на участки класса оптима-эконом без сетей, а также на дома до 5 миллионов рублей (как правило, это вторичное жилье). Также есть спрос на заказ проектов домов по индивидуальному дизайну». Искандер Юсупов, коммерческий директор УК «Унистрой, отметил, что, как и на рынке квартир, в последнее время на рынке малоэтажного строительства наметился тренд на уменьшение площадей, и стали наиболее популярны дома площадью 150—200 кв. м не дороже 5-6 миллионов. «Большая часть покупателей перестала гнаться за хоромами в 500 «квадратов», важны стали удобство, простота содержания и разумные коммунальные платежи», — говорит он. «Покупатели стали более внимательны к материалам, планировке, расположению. Клиент стал более грамотным и требовательным. Поэтому можно наблюдать такую картину: дома, выставленные на продажу, либо продаются сразу, либо стоят по полгода, по десять месяцев, а затем цена на них вынужденно снижается», — отмечает директор АН «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

Популярные направления
В Татарстане на сегодняшний день в разной степени готовности находятся около тридцати организованных коттеджных поселков. Предлагаются к продаже как коттеджи, таун-хаусы, так и участки без подряда. Одним из самых востребованных направлений является Лаишев-ское, включающее четырнадцать поселков. Далее идут проекты в черте Казани: восемь поселков, семь проектов в Зеленодольском районе. В Верхнеуслонском районе — пять. Замыкают список Высокогорский и Пестречинский районы, в каждом из которых по три поселка.

«На мой взгляд, недооцененным остается Пестречинское направление», — говорит Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом». В окрестностях Самары на разных стадиях строительства находятся около сорока коттеджных поселков. Если говорить о районах, активно
осваивающихся под застройку загородной недвижимости, то одним из популярных сегодня является Усть-Кинельский — хорошая трасса, недалеко от города, экологически чистый район. Активно застраивается Кинельское направление, пользуется спросом и Тольяттинское, а именно территория между Волгой и федеральной автотрассой. Новгородский рынок находится в стадии зарождения интенсивного загородного строительства. И главная проблема, которую чаще всего озвучивают заказчики, — дефицит коммуникации и электросетей. Как правило, под жилищную застройку отдаются не очень доступные участки, к которым необходимо проводить дороги и инженерные коммуникации, что существенно повышает стоимость готовых коттеджей.

Развитие инфраструктуры
Действительно, одной из ключевых проблем рынка загородной недвижимости в большинстве регионов Поволжья является низкий уровень развития инфраструктуры. В настоящее время немногие поселки могут похвастаться всеми необходимыми объектами, такими как школа, детский сад, оздоровительный комплекс, магазины и торговые центры. И если застройщик готов возводить здания, то арендаторы могут найтись не всегда, поэтому реальная инфраструктура поселка может отличаться от обещанной застройщиком покупателю. «За городом нужна организованная застройка. Не то, что на окраинах Казани, как на Сухой реке, например. Нужен транспортно доступный микрорайон в 15-20 минутах езды от города — с какими-то природными объектами, социальной инфраструктурой и рабочими местами, чтобы жить в живом поселке, а не на маргинальной вымирающей окраине», — говорит Ринат Галиуллин. «К сожалению, застройщики не всегда имеют достаточный бюджет для реализации проекта, в результате чего начинают привлекать деньги от продаж для продолжения строительства домов, оставляя объекты инфраструктуры на потом. Отсутствие социальной инфраструктуры может быть продиктовано и желанием застройщика получить максимальную прибыль как можно быстрее», — делится Виталий Яковлев, генеральный директор ЗАО «Коттеджный поселок «Загородная усадьба». Многие эксперты сходятся во мнении, что для эффективного развития комплексного малоэтажного строительства необходимо создание государственно-частного партнерства.

Наравне с развитием инфраструктуры, перед застройщиками остро стоит вопрос об источнике финансирования подведения коммуникаций. Это требует значительного объема инвестиций уже на начальном этапе проекта, которые есть далеко не у всех застройщиков. Комфортнее других себя чувствуют компании, имеющие стабильную инвестиционную поддержку государственных структур. Однако таких поселков немного. Еще одна проблема — отсутствие законодательства в отношении общественной инфраструктуры. Нет конкретного ответа на вопросы: какой должна быть форма управления коттеджным поселком, в чьей собственности должны находиться сети внутри поселка, кто их должен обслуживать и содержать.

Прогнозы рынка
Среди факторов, оказывающих влияние на рынок малоэтажного строительства, можно выделить те, которые имеют устойчивое долгосрочное влияние, и те, которые связаны с конъюнктурными обстоятельствами. К постоянным факторам относятся общая экономическая ситуация в стране и законодательное регулирование, такие как, например, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и вытекающее отсюда увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев.

Если говорить о конъюнктурных обстоятельствах, то тут все понятно: огромное влияние оказывают падение рубля и общее состояние на финансовых рынках. В ситуации нестабильности эксперты отмечают изменение структуры спроса. Более востребованными форматами становятся те, которые подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности. «В конце 20i4 года участки с уже построенными коттеджами пользовались гораздо большей популярностью, чем участки с подрядом. Сегодня клиенты в большей степени хотят, чтобы, посмотрев коттедж, можно было заселиться в него в ближайшие полгода», — отмечает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра».

Другая сторона переориентации спроса связана с готовыми проектами, где действуют зафиксированные рублевые цены. Действительно, в нестабильных экономических условиях покупатели отдают предпочтение надежным проектам с высокой стадией готовности и понятным ценообразованием. Серьезная волатильность валютного курса привела к тому, что на рынке загородной недвижимости наступил благоприятный момент для рублевых сделок. Строительство малоэтажных домов как самого доступного вида загородного жилья имеет все шансы стать одним из приоритетных направлений девелоперской деятельности в 20i5 году. Проекты малоэтажных комплексов также могут быстро изменяться согласно рыночным условиям, что очень выгодно застройщику. Одну из главных причин успеха малоэтажных жилых комплексов за городом эксперты видят в высокой доходности строительства на один квадратный метр. Эксперты считают, что малоэтажный формат должен показать себя как самый устойчивый в сложившихся условиях, поэтому и значительная корректировка цен в следующем году в нем не ожидается. Скорее всего, некоторое время рублевые цены в малоэтажных комплексах будут оставаться на прежнем уровне, а дальше все будет зависеть от экономической ситуации.

Поделиться: