Минувший год стал рекордным по объему сданного в эксплуатацию жилья как в целом в России, так и в Приволжском федеральном округе в частности. Из общего объема построенного в стране 102,7 млн квадратных метров индивидуального и многоквартирного жилья на регионы Поволжья пришлось чуть более 18% — 18,5 млн, что позволило макрорегиону занять почетное второе место среди всех российских округов.
Строительный комплекс справедливо называют локомотивом российской экономики, тянущим за собой еще порядка десяти смежных отраслей. Именно поэтому ни один доклад о социально-экономическом развитии территории не обходится без цифр об итогах и планах в сферах жилищного и инфраструктурного строительства. Не стало исключением и заседание Совета при полномочном представителе президента РФ в ПФО, где Игорь Комаров, отмечая стабильность экономического положения в регионах округа, наряду с ростом объема инвестиций в основной капитал, индекса промышленного производства, индекса производства продукции сельского хозяйства отметил и растущий объем ввода жилья. По итогам 2022 года в регионах Поволжья введено в эксплуатацию 18,5 млн кв. метров, что составило 106,5% к 2021 году и является одним из лучших показателей в стране.
Наибольшие объемы жилья введены в Республике Татарстан, где за предыдущий год построено 3,93 млн кв. метров. Совсем немного отстала от лидера Республика Башкортостан, где введено 3,62 млн «квадратов». На третьем месте с большим отрывом от первых двух регионов расположился Пермский край, чуть-чуть не дотянувший до 2 млн кв. метров жилья. На четвертом и пятом месте — Самарская и Нижегородская области. Все эти регионы превысили показатели 2021 года, продемонстрировав где-то небольшой (как в Татарстане), а где-то полуторакратный рост объемов строительства. Особенно в этом отношении порадовал Пермский край с показателем более чем 150% по отношению к 2021 году. Стремительными темпами (144%) начался год в Татарстане. Здесь за первые три месяца построено уже более 1,2 млн кв. метров жилья, что гораздо больше, чем в идущей за лидером Башкирии.
Однако большая часть года и разгар строительного сезона еще впереди. И то, с какими результатами завершится год, во многом зависит как от ранее сделанных заделов, так и от ведущейся работы сегодня.
Заделы на будущее. Многоквартирное строительство на протяжении последних лет в Поволжье, как и в целом на территории всей РФ, ведется по большей части с использованием проектного финансирования. Причем в ПФО уровень перехода на эскроу-счета выше среднероссийского и составляет 93%. По данным на 2 февраля, в стадии строительства в макрорегионе находились почти 1,5 тыс. домов общей площадью 14,5 млн кв. метров. По оценке ДОМ.РФ, большая часть строительства сконцентрирована в пяти городах — Уфе, Самаре, Перми, Казани и Ижевске.
Что касается запуска новых проектов в рамках ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», то, по данным ДОМ.РФ, в 2022 году в ПФО начато возведение 882 МКД на 137 тыс. квартир общей площадью 7,1 млн кв. метров. Закономерно, что значительная часть нового строительства приходится на Татарстан (1381 тыс. кв. метров) и Башкортостан (1081 тыс. кв. метров), что составляет 35% от общего объема всей начатой стройки. Но если в Татарстане и Башкирии прирост запуска новых проектов по отношению к 2021 году небольшой (6% в первом случае и 1% — во втором), то в Республике Марий Эл зафиксирован 48-процентный прирост, в Саратовской области — 35-процентный, а Кировская область улучшила свои показатели на 31%.
Общероссийская тенденция возведения небольших квартир как самого ликвидного товара очевидна и в Приволжском федеральном округе. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 18 апреля 2023 года, в стадии строительства в ПФО находится порядка 292 тыс. квартир, из них 138 тыс. — однокомнатные, 105 тыс. — двухкомнатные, 44 тыс. — трехкомнатные и чуть менее 5 тыс. — с четырьмя и более комнатами. Недавно в рамках рабочей встречи президента России с генеральным директором «ДОМ.РФ» Виталием Мутко был поднят вопрос структуры строящегося жилья в стране, не соответствующего структуре семьи. «Мы 53% жилья вводим — это однокомнатные и малогабаритные квартиры. Если взять семью из двух и более детей, то это где-то уже под 50%. А мы строим 53% — однокомнатные. Конечно, здесь мы предлагаем правительству посмотреть на меры стимулирования приобретения квартир большего размера. Хотя бы, если семья берет большую квартиру, на один-два пункта можно было бы субсидировать ипотечную ставку», — предложил Виталий Мутко.
Также большим спросом у населения пользуются индивидуальные дома. Ставшая традиционной в последние годы тенденция к увеличению пропорции индивидуального жилищного строительства по сравнению с многоквартирным не обошла стороной и регионы ПФО. В прошлом году доля ИЖС здесь составила 64%. Населением за год построено порядка 83 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 11,8 млн кв. метров, что составляет пятую часть от всего введенного в эксплуатацию жилья в России. Самые высокие показатели ввода ИЖС зафиксированы в Татарстане (71% от общего объема построенного жилья), Чувашии и Оренбургской области (по 67%).
«Повышению спроса на частное домостроение способствует распространение на этот сегмент льготных ипотечных программ, оператором которых выступает ДОМ.РФ. По итогам прошлого года выдача ипотеки на строительство индивидуальных домов в стране выросла втрое — до 33 тыс. кредитов», — отметила на конференции «Развитие жилищного строительства в ПФО» заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Екатерина Власова.
Первый в округе. Основные показатели развития строительной отрасли Республики Татарстан выглядят радужно. Так, по объему ввода многоквартирных домов застройщиками Татарстан занял 6-е почетное место среди 85 субъектов РФ в 2022 году, а по итогам первых трех месяцев вошел по данному показателю в топ-5 регионов России. В первом квартале здесь введено 1,2 млн кв. метров жилья — на 31% больше, чем годом ранее. Объем работ по виду деятельности «строительство» за 2022 год превысил 513 млрд руб. — рост к предыдущему году составил 108,3%. Заработная плата в строительстве выросла на 30%. Кроме того, по словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Айзатуллина, произошел серьезный рост налоговых поступлений от предприятий отрасли: объем платежей в бюджеты всех уровней составил 47,612 млрд рублей, что на 28% выше значений аналогичного периода прошлого года. Вот он, локомотив экономики в действии.
Как следует из аналитического обзора портала ЕРЗ, наибольшая доля жилищного строительства в регионе приходится на дома высотой от 18 до 24 этажей (35,3% от всей площади строящегося жилья). Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Республике Татарстан составляет 20,8%, что ниже общероссийских показателей. Основные объемы строительства ведутся в Казани, а также в Набережных Челнах. Самыми высокими строящимися домами с жилыми единицами в Татарстане являются 28-этажные многоквартирные дома в ЖК «SAVIN PREMIER» от застройщика «ГК Садовое кольцо» и в ЖК «Сиберово» от застройщика «ПИК». Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Республике Татарстан является многоквартирный дом в ЖК «Яратам» (застройщик — СМУ-88). Самый крупный по объемам текущего строительства — жилой комплекс «Южный парк» (с. Усады). В этом ЖК застройщик «Суварстроит» возводит 8 домов, включающих 2 810 жилых единиц совокупной площадью 126 093 кв. метров.
Глава Татарстана Рустам Минниханов на рабочей встрече с президентом России Владимиром Путиным, обсуждая социально-экономическую ситуацию в регионе, отметил успехи во вводе жилья, в газификации домовладений, возведении инфраструктурных и социальных объектов. Кроме того, продолжается работа по обеспечению жильем льготных категорий граждан. «Программа переселения граждан — очень нужная программа. Все по графику идет. 841 человека мы уже практически переселили. Обеспечиваем жильем многодетных, детей-сирот — каждый год 600 детей-сирот получают бесплатно квартиры. Очередь уже небольшая, где-то два года, и мы ее закроем. Молодые семьи, программа жилищных сертификатов — они очень востребованы, мы их держим на контроле», — отметил Рустам Минниханов.
В десятке российских лидеров. По результатам 2022 года Республика Башкортостан по объему жилищного строительства находится на 7-м месте среди субъектов Российской Федерации и на 2-м месте среди регионов Приволжского федерального округа. Стоит отметить, что минувший год стал для региона рекордным, когда объем жилищного строительства достиг 3,1 млн кв. метров и превысил максимальный уровень 2021 года на 5,4%. По данным Башкортостанстата, в структуре жилищного строительства доля жилья, построенного индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов, составила 62,7%. Населением возведено 15 902 жилых дома общей площадью 1,921 млн кв. метров. Застройщиками введено в эксплуатацию порядка 1,14 млн кв. метров жилья. При этом большая часть (1,12 млн кв. метров) приходится на многоквартирные жилые дома, еще 13,6 тыс. кв. метров — на малоэтажные многоквартирные жилые дома, 6,6 тыс. кв. метров — на жилые дома для проживания одной семьи. Застройщики жилья в Республике Башкортостан осуществляют строительство в 17 населенных пунктах. При этом подавляющий объем жилищного строительства застройщиками (более 80%) приходится на Уфу.
Наибольшая доля жилищного строительства, по данным портала ЕРЗ на ноябрь 2022 года, приходится на дома высотой 25 этажей и выше — более 50% от всей площади строящегося в Башкирии жилья. Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами является 36-этажный многоквартирный дом в ЖК «Друзья-Соседи» (застройщик — «ГСК ПСК-6»). Самый большой строящийся дом с жилыми единицами в Республике Башкортостан — многоквартирный дом в ЖК «Биосфера Парк» (застройщик — «Синергия»). Самым крупным по объемам текущего строительства является ЖК «Цветы Башкирии» в Уфе. В этом жилом комплексе застройщик «ГК ФСК Архстройинвестиции» возводит 20 домов совокупной площадью 265 240 кв. метров.
«В этом году мы поставили задачу сохранить уровень ввода жилья. А к 2030 году в соответствии с федеральными установками этот показатель должен ежегодно составлять не менее 4 млн кв. метров. Здесь важно прилагать совместные и системные усилия. Необходимо держать на жестком контроле ход строительства многоквартирных жилых домов, запланированных к вводу в 2023 году. Важно не допускать административных проволочек», — отметил премьер-министр Правительства Республики Башкортостан Андрей Назаров в рамках заседания Ассоциации застройщиков РБ.
Проводимая в этом направлении работа уже дает свои плоды: за три месяца текущего года в Башкортостане введено 10,4 тыс. квартир площадью 809,6 тыс. кв. метров. Несмотря на то, что эти показатели на 2,9% ниже, чем за аналогичный период 2022 года, регион по-прежнему занимает второе место в ПФО и входит в десятку лидеров России.
Вперед, в будущее. Согласно планам национального проекта «Жилье и городская среда» и Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, до 2030 года в России предстоит построить не менее 1 млрд кв. метров жилья. На Поволжье, которое традиционно возводит пятую часть жилья в стране, в связи с этим возлагаются большие надежды. Судя по тому, как начался 2023 год, эти надежды имеют вполне реальные шансы оправдаться.
Для поддержки регионов государство уже который год подряд ведет активную антикризисную политику. Поддержка отрасли выражается прежде всего в неоднократном продлении льготных программ ипотечного кредитования. Так, до 1 июля 2024 года все желающие смогут оформить льготную ипотеку по выгодным условиям под 8%. Неплохо поддерживает рынок программа семейной ипотеки, сельской ипотеки и ипотеки для IT-специалистов. Так, только банк ДОМ.РФ в 2022 году оформил в Приволжском федеральном округе ипотечных кредитов на сумму 20,5 млрд рублей. При этом основной объем сделок (порядка 80%) пришелся на ипотеку с господдержкой.
В целом в 2022 году в регионах Поволжья выдано 298 тыс. ипотечных кредитов на 855 млрд рублей. За счет ипотечных средств 298 тыс. семей смогли приобрести жилье. 273 тыс. семей воспользовались льготными ипотечными кредитами. Наибольшей популярностью ипотечные продукты пользовались в Башкортостане, Татарстане, Пермском крае и Самарской области.
Следует отметить еще одну тенденцию: пропорционально растущим объемам жилья и ценам на него растут и требования покупателей к приобретаемым квартирам. Так, по словам Александра Жилина, руководителя отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в одном из крупных городов России, до 2022 года в целом модель рынка делала ставку на постоянный рост цен. В итоге девелопер мог не инвестировать в разработку качественного продукта, и конечный потребитель был вынужден покупать построенное жилье практически любого качества. Однако во второй половине прошлого года после резкого взлета рост цен остановился, и вслед за этим появилась конкуренция. «Это совсем другая поведенческая модель потребителя. Он начинает выбирать то, что ему нравится», — подчеркнул Александр Жилин. Как результат, спрос набирают те проекты, где девелопер подумал о конечном покупателе.
Прежде всего потребителя интересует наличие транспортной и социальной инфраструктуры. По словам заместителя директора по развитию ГК «Инсити» Сергея Анохина, компания в настоящее время стала вводить сначала социальные объекты, а уже потом — жилье. По словам эксперта, от застройщиков сегодня требуются большие, чем это было ранее, вложения в квадратный метр. Он должен строить качественные детские площадки, школы, детские сады и прочую социальную инфраструктуру. В противном случае жилье никто не купит, и это приведет к краху проекта. Такой подход, с одной стороны, приносит застройщику финансовую потерю по доходу с квадратных метров, но с другой, создает жилье более комфортного и высокого класса с довольно высокой стоимостью.
С этим мнением согласился и генеральный директор группы компаний «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов, который обратил внимание на то, что некоторые строительные компании, улавливая тенденции рынка, стали делать более разно-
образные предложения: «В первую очередь надо менять предложение. Хрущевки ушли в прошлое. Любой типовой дом теперь не пользуется спросом. Мы видим это на примере нашей компании. Повысить спрос можно, только если мы повышаем качество проектирования, качество архитектуры, качество строительства и самое главное — качество окружающей среды. Это реалии сегодняшнего дня, и они резко поменялись».
