Крупнейшие проекты коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости ПФО характеризуется ростом инвестиционных вложений. Инвесторы активизировались в преддверии Универсиады 2013 года в Казани и ЧМ по футболу 2018 года. Помимо предстоящих спортивных событий на развитие коммерческого сегмента повлияли и другие факторы — выгодное геополитическое положение регионов округа и новая политика в развитии внутреннего туризма. «Вестник» представляет рейтинг крупнейших объектов коммерческой недвижимости ПФО, введенных в эксплуатацию в 2011-2012 годы.

Во второй половине 2011-го и в начале 2012 годов рынок коммерческой недвижимости продолжил посткризисное восстановление, впрочем, шло оно умеренными темпами. Девелоперы возобновляют замороженные в кризис проекты, подвергая их при этом реконцепции. Наилучшие перспективы для дальнейшего роста рынка есть в торговом и гостиничном сегментах. По мнению руководителя отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer Владислава Фадеева, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития прирост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. «Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается результатами исследования», — комментирует эксперт. «Вестник. Татарстан» отобрал и ранжировал 35 объектов коммерческой недвижимости, реализованных в Приволжском федеральном округе в 2011-2012 годах. Из них первое место в разрезе сегментов коммерческой недвижимости занимают торговые и торгово-развлекательные комплексы (19 объектов), затем следуют офисная (семь объектов) и гостиничная недвижимость (пять объектов).

Децентрализация и многофункциональность
Рынок офисной недвижимости переходит в более зрелую стадию развития, когда определяющим фактором является не количество бизнес-центров в городе, а их качество. По словам консультанта отдела региональных проектов Cushman & Wakefield Елены Стрюковой, если в 2006-2007 годах бизнес-центры в Казани и других городах открывались десятками, то сейчас открытие одного — уже событие. Казанский рынок недвижимости находится в русле мировой тенденции децентрализации — новые офисные объекты строятся за пределами исторического центра. Среди примеров — бизнес-центр «Азинский», появившийся в 2011 году в Приволжском районе Казани.
Еще одна тенденция, характерная как для объектов, проходящих реновацию, так и для новостроек округа — многофункциональность. Эксперты уверены, что строить многофункциональные комплексы (МФК) сегодня выгоднее, чем вкладывать средства в реализацию моноформатных проектов. Поскольку совмещение нескольких функций на одной площадке повышает рентабельность объекта.
— Успешным в Перми может стать МФК, где доля офисной составляющей будет уменьшена за счет увеличения торгово-развлекательной части. Нельзя забывать и о необходимом количестве парковочных мест, — говорит аналитик ООО «АЦ «КД-консалтинг» Надежда Тищенко. Ярким примером многофункциональной недвижимости может служить БЦ «Грин Плаза», который был введен в эксплуатацию в Перми в 2011 году. На 42 тыс. кв. м расположились офисные, торговые помещения, кафе, рестораны. В Самаре тоже есть свой пример МФК — торгово-офисный центр «Вертикаль» (45 тыс. кв. м).

Иностранная экспансия
— Среди городов Поволжья ярко выделяется Казань, — отмечает управляющий партнер Severin Group Роман Сигитов. — Благодаря приближающимся спортивным событиям в регионе сейчас настоящий бум в сфере гостиничной недвижимости. Приход на наш рынок международных и федеральных операторов Marriott, Accor, Rezidor, начавших экспансию в округ именно с Казани, — факт, говорящий о повышении статуса ПФО. По словам генерального директора группы Accor по России Алексис Деларофф, российским регионам по-прежнему не хватает качественных гостиниц международного уровня по доступной цене. Именно поэтому оператор сейчас активно развивает сеть эконом-класса Ibis в России. В начале 2011 года отели сети открылись в Нижнем Новгороде, Самаре, Ярославле. Перспективными для компании являются города с населением около 500 тыс. человек, где наблюдается дефицит средств размещения. По словам Романа Сигитова, помимо сетевиков, на эту проблему обратил внимание и Ростуризм.
— Ульяновская область наряду со Смоленской, Рязанской, Костромской и Псковской вошла в число пилотных регионов, где будет опробована программа Ростуризма по строительству малоэтажных быстровозводимых гостиниц по типовым проектам. И получается, что вопрос с гостиничной недвижимостью решен — крупные сетевые операторы и государство легко заполнят эту нишу, — считает Роман Сигитов.
Впрочем, именно здесь эксперты и видят опасность: города неизбежно столкнутся с ситуацией, когда предложение превысит спрос, ужесточится конкуренция, увеличатся сроки окупаемости проектов.

Поволжье в сетях
На развитие торговой недвижимости в городах ПФО повлиял интерес сетевых ритейлеров к регионам, в особенности к городам с населением 500-800 тыс. человек (Ульяновск, Ижевск, Набережные Челны, Пенза, Саратов).
Впрочем, по мнению аналитиков, потенциал для развития рынка торговой недвижимости исчерпан еще не у всех миллионников округа. — Все еще привлекательна для инвестиций Пермь: при достаточной численности населения и относительно высоком среднем уровне зарплат обеспеченность качественными торговыми площадями здесь находится на сравнительно низком уровне, — отмечает ведущий аналитик ООО «АЦ «КД-консалтинг» Анастасия Печенкина. О Казани, которая занимает четвертое место в России по уровню обеспеченности торговыми площадями после Екатеринбурга, Новосибирска и Санкт-Петербурга, этого не скажешь: городу больше не нужны крупноформатные ТЦ.
— У нас 32 торговых центра общей площадью 730 тыс. кв. м, и только половина из них — так называемые «качественные» ТЦ. Казань пережила вторую волну экспансии международных и федеральных ри-тейлеров. Введена вторая очередь Metro, открыт «Зельгрос», после долгих согласований открылся «Ашан», строится «Леруа Мерлен», — перечисляет Мурат Ахмеров, генеральный директор «Девелоп Груп».
В столице Татарстана происходит реконцепция морально устаревших объектов. Построенные в свое время без учета перспектив развития города, они столкнулись с жесточайшей конкуренцией со стороны открывшихся неподалеку объектов. Мурат Ахмеров привел в пример ТРК «Южный», который, не выдержав натиска «Меги», закрылся и был подвергнут капитальной реконструкции и переформатированию. После открытия площадь торгового комплекса была увеличена до 78 тыс. кв. м.

Рынок торговой недвижимости Саратова начал активно развиваться сравнительно недавно.
— Первые качественные концептуальные ТЦ появились в городе в 2010 году (ТК «Мой Новый», ТК «Триумф Молл»). В 2011-2012 годах развитие рынка продолжилось, в эксплуатацию было введено еще несколько объектов (ТК «Хэппи Молл», ТЦ «Сиеста»). Фактором, сдерживающим развитие рынка торговой недвижимости Саратова, является более низкий по сравнению с соседними регионами уровень доходов и расходов населения. Отсюда и небольшой интерес к городу со стороны девелоперов и ритейлеров, — рассказывает менеджер по рекламе и PR компании ASTERA Екатерина Камазинская.

В Ульяновске развитие рынка качественной торговой недвижимости пока в зачатке, а новые объекты изначально страдают отсутствием концепции. По замечанию директора АН «АТОН» Сергея Маринкова, проекты реализуются девелоперами исходя из имеющихся финансовых возможностей, в итоге получаются объекты не XXI, а XX века. Единственный качественный торговый центр в городе — ТРЦ «АкваМолл» общей площадью около 90 тыс. кв. м. Говоря о перспективах городов, уже переживших первичное, то есть количественное насыщение рынков торговой недвижимости, Мурат Ахмеров выделяет два вероятных направления их дальнейшего развития:
— Самаре, Уфе и Казани уже не нужны крупные торговые центры, но могли бы иметь успех небольшие центры микрорайонного масштаба, с якорем — продуктовым ритейлером, недорогими одежными брендами, развлекательным компонентом. Такие примеры уже есть: в июле 2012 года в Казани был открыт ТЦ «Бахетле» (6,1 тыс. кв. м) в Авиастроительном районе. Хорошие перспективы могли бы иметь и аутлет-центры, еще не представленные в городах первого эшелона. Это формат торгового центра, специализирующегося на продаже брендов одежды со значительными скидками. «Аутлеты» обычно строятся на выезде из города или в отдаленных районах, чтобы не создавать конкуренцию брендам, стоковый товар которых они продают.

Куда складывать?
Дефицит качественных складов в 2011 году привлек девелоперов к региональным рынкам. По данным Knight Frank, к строительству в российских регионах в течение 2012 года было заявлено около 250 тыс. кв. м — это рекорд за последние три года.
В Казани объем складов — 320 тыс. кв. м, вакантных площадей — 1-2%. В 2011 году город поглотил более 55 тыс. м. В 2013 году будут сданы новые площади в логопарке «Биек Тау». В Самаре объем складов скромнее — 220 тыс. кв. м, из них класса А - 75%. В городе крупные объекты не строятся, так как нет массового спроса на них. Здесь вакантны 9-11%, что вызвано не повышенным спросом, а ограниченным предложением. Общий объем качественных складов в Нижнем Новгороде — около 225 тыс. кв. м, класса А — более 55%. Наибольший прирост предложения отмечен в 2008-2009 годах, но оно поглощено — сейчас вакантны 3% площадей. Склады в городе активно строятся: девелопер Griffin Partners возводит вторую очередь «Волжского индустриального парка» на 32 тыс. кв. м. Еще 40 тыс. кв. м сдаст ГК «Недвижимость бизнеса» на территории логокомплекса «Южный». В Перми рынок развит слабо: 68,5 тыс. м, из которых 12,5 тыс. м — класса А.Одна из причин — близость более крупного логистического узла — Екатеринбурга. Заполненность существующих площадей в Перми приближается к 100%. Ситуация может измениться с вводом в области первой очереди индустриального парка «Красный» (класс А, 18,3 тыс. кв. м). Большинство проектов, заявленных в Уфе, «заморожены» в кризис. Дистрибьюторы и логистические компании самостоятельно возводят склады для своих нужд. Доля вакансий — порядка 30%, несмотря на ограниченное предложение.

35 крупнейших проектов коммерческой недвижимости, введенной в ПФО в 2011-2012 годах

В рейтинг вошли крупнейшие проекты коммерческой недвижимости Приволжского федерального округа, реализованные в 2011-2012 гг. Основанием для ранжирования торговой и торгово-развлекательной (от 8,5 тыс. кв. м), офисной (от 6 тыс. кв. м) недвижимости является площадь объекта. В сегменте гостиничной недвижимости основанием для ранжирования послужил объем номерного фонда как более значимый критерий для данного сегмента. В рейтинг вошли гостиницы международных операторов с фондом более до номеров. Данные предоставлены инвесторами, краевыми департаментами по строительству, инвестициям и экономике. Информация о стоимости некоторых объектов была предоставлена в долларах и евро, сотрудники аналитического центра перевели ее в рубли по текущему курсу. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

Поделиться: