Усадьба нового формата

Еще три года назад Владимир Путин, будучи председателем Правительства РФ, заявил о том, что в стране следует развивать малоэтажное строительство, чтобы к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья составила 60%. В Поволжье уже несколько лет подряд ведется масштабная кампания по строительству коттеджных поселков, меры по стимулированию «малоэтажки» есть практически в каждой программе жилищного строительства регионов ПФО. Однако при стабильно растущем спросе на малоэтажное жилье в отрасли уже появился целый ряд проблем: дефицит земли близ крупных городов, недоверие банков к проектам, а значит, и сложности с получением кредитов, и отсутствие инфраструктуры.

Господдержка «малоэтажки»
Сегодня программы по стимулированию малоэтажного строительства действуют как на федеральном, так и на региональном уровне. Созданные институты — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), Фонд ЖКХ и Внешэкономбанк — диктуют основные тенденции развития данного сегмента. С одной стороны, региональные рынки недвижимости постепенно переходят под контроль крупных игроков, в том числе и федеральных. С другой, увеличение доли индивидуального жилья позволяет государству в большой степени переложить затраты на содержание жилого фонда на собственников. Развитие «малоэтажки» влечет и еще ряд позитивных последствий: появление новых технологий строительства и снижение себестоимости жилья. Прежде всего росту объемов ввода малоэтажных домов способствует наличие госпрограмм по улучшению жилищных условий различных категорий граждан: детей-сирот, многодетных семей, переселенцев из аварийного и ветхого фондов. По мнению президента НАМИКС Елены Николаевой, именно строительство малоэтажного жилья позволит регионам уложиться в сроки по переселению граждан из аварийных домов: цены на такую недвижимость — как на квартиры экономкласса, а все проекты — энергоэффективные. Замгендиректора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин подтверждает, что ИЖС — лучший вариант для переселенцев, так как сектор этот «менее рискованный». Большое количество земельных участков в различных регионах страны уже передано многодетным семьям под строительство домов. «Государство выделяет участки бесплатно, а строят люди за свой счет, — объясняет замдиректора по строительству ООО «АСТЭК-Девелопмент» Алла Курчатова. — Финансовые возможности у всех разные, но плюс малоэтажного строительства еще и в том, что оно дает выбор: небольшой дом, таунхаус или коттедж».

Фонд в помощь
Новый виток развитию малоэтажного строительства фактически дал Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), который предложил региональным властям и застройщикам эффективный механизм использования под строительство земли, находящейся в федеральной собственности. Согласно стратегии фонда, к 2015 году в стадии реализации на федеральных участках будет не менее 40 млн кв. м жилья. Ключевым приоритетом Фонда РЖС является возведение доступного жилья, в том числе малоэтажного. «Опыт Фонда РЖС является крайне важным и позитивным, — подчеркивает Елена Николаева. — Мы считаем, что его нужно тиражировать и расширять законодательство в части возможности использования голландских аукционов, развития кооперативного жилищного строительства уже не только на землях Фонда РЖС, но и на тех муниципальных землях и землях субъектов, которые есть на территории России и приспособлены для жилищного строительства». В целом с участием Фонда РЖС в стране реализуются проекты малоэтажной застройки экономкласса на 6,9 млн кв. метров. В Поволжье общая площадь проектируемого и строящегося жилья на участках Фонда РЖС составляет 3,5 млн кв. м, из них на долю малоэтажной застройки приходится 1,86 млн кв. метров. В Нижегородской области реализуется сразу семь таких проектов, в Татарстане — шесть, в Кировской области — четыре, в Саратовской области и Удмуртии — по два проекта, по одному — в Пермском крае, Пензенской и Оренбургской областях, Башкирии, Чувашии, Марий Эл.

Малоэтажные города Татарстана
Татарстан — один из первых регионов в стране, где начали реализовывать целевые программы по малоэтажному строительству. Аналитики характеризуют рынок загородной недвижимости Татарстана как уникальный, развивающийся по мало похожему на другие регионы сценарию. За несколько лет он прошел путь от точечной застройки до комплексного освоения территорий, формирования инфраструктуры и созданию экопоселков. Сегодня в Татарстане введены или находятся в стадии строительства более 30 коттеджных поселков. «Республика Татарстан, войдя в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагая необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет необходимые благоприятные предпосылки для серьезного развития малоэтажного строительства», — говорит заместитель генерального директора RODEX GROUP Виталий Бирюков. Так, в 2014 году запланировано строительство 9,2 тыс. малоэтажных жилых домов общей площадью 997,9 тыс. кв. м. Министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин подчеркивает, что в 22 муниципальных образованиях программа жилищного строительства сформирована малоэтажным жильем. Согласно анализу рынка малоэтажного строительства, проведенному Минстроем РТ, основные направления малоэтажного строительства сконцентрированы вокруг крупных городов — Казани, Нижнекамска, Набережных Челнов, Елабуги, Чистополя. Практически все поселки строятся в пределах 40-километровой зоны (за редким исключением) от ближайшего крупного города. Поселки элит- и бизнес-классов сконцентрированы в основном в Приказанской зоне (Верхнеуслонский, Зеленодольский, Лаишевский муниципальные районы) и вокруг г. Набережные Челны и г. Нижнекамска. Основу строительства коттеджных поселков в более отдаленных районах — Елабуге, Чистополе, Заинске, Мензелинске, Менделеевске, Арске, Агрызе, Лениногорске, Алексеевском — составляют поселки экономкласса. Наиболее крупный из них Зеленый Дол в Зеленодольском районе, где на территории 1179 га строится целый город-спутник, в том числе и с малоэтажной застройкой общей площадью почти 2,5 млн кв. метров. Еще один масштабный проект под Казанью начал строиться в апреле 2012 года. Это поселок Ясная Поляна, реализацией которого занимается компания «Центр инжиниринга и управления проектами», здесь планируется возвести не менее 2,9 млн кв. м жилья в малоэтажных домах и коттеджах. На сегодня объект еще не заселен и находится на стадии активного строительства инфраструктуры. По разным данным, подключение домов к инженерным сетям запланировано на середину или конец 2014 года. Кроме того, в Лаишевском районе на землях РЖС планируется реализовать комплексную застройку трех участков общей площадью 75 га, застройщиками выступят «Сувар Девелопмент» и «Ак Барс Строй».

По мнению директора «Унистрой-Риэлт» Хамиды Бадрутдиновой, наиболее застраиваемые районы — Лаишевский и Зеленодольский. Это связано с тем, что на территории этих районов протекают такие реки, как Волга, Кама и Меша, и расположено большое количество озер и лесов. Кроме того, районы имеют хорошую дорожную инфраструктуру. С этой популярностью сопряжены и проблемы: земельные участки в этих районах ограничены, цены на них значительно выше более отдаленных от Казани территорий. Но самой серьезной преградой на пути развития рынка загородной недвижимости, как и в других российских регионах, в Татарстане является низкий уровень развития инфраструктуры. Причем проблемы существуют как с внешними, так и с внутрипоселковыми коммуникациями. Подобные сложности возникают не только у мелких проектов, но и у застройщиков крупных коттеджных поселков. Строители надеются на помощь в подведении инженерных сетей и дорожной инфраструктуры из республиканского и федерального бюджетов.

Догнать лидера
Другие регионы Поволжья стремятся не отставать от татарстанских строителей и активно реализуют собственные программы малоэтажного строительства с привлечением средств федерального бюджета. Так, например, рекордные показатели демонстрирует саратовская «малоэтажка». Доля индивидуального жилищного строительства в 2013 году здесь составила 59,8% от общего объема введенного жилья, что несколько ниже показателей 2012 года (63,7%), но выше аналогичных цифр в других регионах ПФО.
По словам зампреда правительства Саратовской области Сергея Канчера, сейчас в Саратовской области реализуется более 10 масштабных проектов по строительству малоэтажного жилья. Это коттеджные поселки Родные Просторы, Усадьба-2008, Волжский Проспект (Энгельс), несколько жилых комплексов в Марксе и другие. В Нижегородской области на этапе реализации находится сразу несколько программ, рассчитанных на развитие «малоэтажки». Причем застройщики ощущают поддержку как на уровне Федерации, так и на уровне области. В частности, из регионального бюджета планируется выделить 3 млрд рублей на строительство дорог, обустройство инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры в строящихся поселках. Увеличение объемов строительства во многом обусловлено реализацией ОЦП «Стимулирование малоэтажного строительства на 2011-2013 годы». Сопредседатель совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства» Шамиль Мансуров подчеркивает, что и программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан воплощаются в регионе на основе именно малоэтажного жилья. Сейчас настал этап комплексного освоения территорий. В частности, идет работа над проектом «Новая Выкса», где на территории 380 га будет построено порядка 500 тыс. кв. м жилья с объемом инвестиций около 20 млрд руб. Одним из приоритетных проектов региона является комплексное освоение 1100 га земли Фонда РЖС в Богородском районе вблизи поселка Новинки. Крупнейшими застройщиками выступают компания «Квартстрой», арендующая у фонда 267 га, и ООО «Капстройинвест», которое осваивает 464 га. Только силами этих двух компаний в регионе планируется построить более 2 млн кв. м жилья. Сегодня на территории области реализуется в общей сложности 36 поселков. Главным малоэтажным проектом в Башкирии является поселок эконом-класса в Уфимском районе, реализуемый на землях РЖС. В целом в этом году на развитие строительства малоэтажного жилья и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в Башкирии планируется направить 2,5 млрд рублей. Такая сумма прописана в программе «Стимулирование развития жилищного строительства в РБ в 2011-2015 годах». Предоставить деньги должен республиканский бюджет.

Из чего построить дом
Как правило, в каждом регионе для «малоэтажки» стараются использовать те материалы, которые производятся максимально близко к месту расположения поселка. Естественно, в Поволжском округе налажено производство продукции для малоэтажного строительства практически по любой технологии. В Башкирии в городе Мелеуз построен завод OSB-плит, в 2010 году в регионе открылся завод австрийской компании Lasselberger по производству легковозводимых малоэтажных жилых домов из деревянных панелей с пенополиуретановым утеплением мощностью до 1 млн кв. м в год. В Татарстане существует собственный инновационный проект энергоэффективного дома, образец такого жилья был возведен на территории казанского технополиса «Химград». В доме, кроме прочего, имеются солнечные батареи и тепловые насосы, аккумулирующие тепло Земли. Стоимость дома в стандартном исполнении не превышает за 26 тыс. руб. за кв. метр.

В Саратове тоже производят комплектующие для малоэтажного домостроения. Так, «АСТЭК-Девелопмент» имеет свое производство монолитного каркаса. Кроме того, сейчас на землях Фонда РЖС в Саратовской области возводится домостроительный комбинат, который будет выпускать готовые блоки. В целом в Поволжье, по оценкам экспертов, застройщики и покупатели придерживаются консервативных взглядов и в качестве стройматериалов выбирают пеноблоки или кирпич. Наращивает популярность и канадская технология строительства каркасно-панельных домов. Модульное домостроение, несмотря на экономическую выгоду, большого развития в регионе пока не получило.

Поделиться: