Светлана Кузнецова: «На землях Фонда РЖС в Поволжье планируется построить свыше 6 млн кв. метров жилья»

Работа Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) началась почти шесть лет назад с вовлечения в оборот неиспользуемых земель, прежде всего под жилищную застройку и под развитие промышленности стройматериалов. Со временем в функционал Фонда РЖС добавились вопросы финансирования подключения земельных участков к инфраструктуре, развития жилищно-строительных кооперативов и другие, связанные со стимулированием строительства жилья экономкласса в стране. Оценить результаты работы можно уже в регионах Приволжского федерального округа, где вовлечено в оборот свыше 230 земельных участков общей площадью более 5400 га. Насколько Поволжье продвинулось в комплексном освоении земельных участков, в интервью журналу «Вестник. Татарстан» рассказала заместитель генерального директора Фонда РЖС Светлана Кузнецова.

— Светлана Александровна, какие проекты комплексного освоения земельных участков Фонда РЖС для жилищного строительства уже реализуются в ПФО?

— Всего их насчитывается 52 на 63 земельных участках, где, согласно проектам планировки, будет построено свыше 6 млн кв. метров. В основном это проекты малоэтажного строительства: включая смешанную застройку с преимущественно малоэтажной застройкой, доля «малоэтажки» на землях фонда в округе составляет 70% от общего количества реализуемых проектов. В некоторых регионах первые возведенные дома уже заселены, в частности в Кировской области, которая одной из первых начала сотрудничество с Фондом РЖС. Застройщик жилого микрорайона Солнечный Берег — «Кировспецмонтаж» — уже ввел в эксплуатацию шесть жилых домов, детский сад. Благодаря ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» на землях Фонда РЖС в областном центре уже построено 4 дома, возводится еще 15. Также здесь вскоре появятся школа на 1100 мест, 8 детсадов, учреждения здравоохранения, ФОК, рынок... Всего на участках фонда в ПФО сдано в эксплуатацию 343,82 тыс. кв. метров. До конца 2014 г. планируется ввести более 189,247 тыс. кв. метров общей площади в Кировской, Нижегородской, Саратовской областях и Пермском крае.

Самым крупным проектом Фонда РЖС в Поволжье является комплексное освоение территории в районе пос. Новинки Нижегородской области. Пять земельных участков будут застраиваться с участием иностранных инвесторов. Холдинг «Квартстрой», в состав учредителей которого входит Russia Development Fund под управлением Investment Manangement Group, планирует построить более 1 млн кв. метров жилья. Более того, для создания особой среды проживания компания пригласила японское архитектурное бюро Nikken Sekkei. По замыслу властей Нижегородской области, всего в районе пос. Новинки планируется построить более 2,42 млн кв. метров жилья экономкласса. На площади более 1200 га будет создан новый город, расположенный в непосредственной близости к столице региона.

— Вы сказали, что в рамках проектов Фонда РЖС превалирует малоэтажная застройка. Какие территории в ПФО перспективны для строительства именно такого жилья?

— По оценкам экспертов, чтобы удовлетворить спрос всех тех, кто готов купить по рыночным ценам малоэтажное жилье, возводимое индустриальным способом, в период с 2014-го по 2016 год, к примеру, в Республике Татарстан нужно дополнительно построить около 220 тыс. кв. метров такого жилья. Прогноз объемов ввода малоэтажного жилья в Нижегородской и Самарской областях, а также в Республике Башкортостан в период с 2014-го по 2016 год показывает, что платежеспособный спрос населения на него может быть удовлетворен. Наиболее перспективные территории для малоэтажной застройки — территории, прилегающие к крупным населенным пунктам и имеющие потенциал по инженерной инфраструктуре. Это агломерация Нижнего Новгорода и прилегающие к городу Богородский и Кстовский районы и Уфимский район Республики Башкортостан. На текущий момент в них уже предоставлено Фондом РЖС, соответственно, более 1300 га и более 100 га для малоэтажного жилищного строительства. В высокой степени проработки находятся земельные участки, расположенные в Кинельском районе Самарской области.

— Не так давно Фонд РЖС начал развивать новое направление — предоставлять землю жилищностроительным кооперативам (ЖСК). Каковы успехи?

— Сегодня на земельных участках фонда реализуются проекты по созданию ЖСК с государственной поддержкой. В этих целях были приняты законы, наделяющие Фонд РЖС полномочиями по безвозмездной передаче земельных участков вновь образованным ЖСК. В эти кооперативы вошли работники государственных академий наук, молодые ученые, молодые и многодетные семьи, военнослужащие, преподаватели высших учебных заведений, работники учреждений здравоохранения, культуры, работники организаций ОПК и других. При участии Фонда РЖС сейчас реализуется 98 проектов создания ЖСК в 47 субъектах, в том числе 18 проектов в ПФО. При этом именно в Приволжском федеральном округе, в Республике Татарстан уже реализован пилотный проект создания ЖСК, который осуществлялся при значительной помощи региональных властей на земельном участке площадью 0,7 га, расположенном по ул. Горсоветской г. Казани. За рекордно короткие сроки (менее года) введен в эксплуатацию многоквартирный дом на 178 квартир для работников бюджетной сферы при стоимости 1 кв. метра жилья на 30% ниже рыночной. Стоимость 1 кв. метра для членов кооператива составила 29 600 руб. при рыночной цене жилья 43 581 рубль. Реализация этого проекта подтвердила расчеты экспертов фонда, согласно которым строительство жилья в рамках ЖСК может оказаться дешевле на 25-30% по сравнению со среднерыночной стоимостью. Удешевление происходит за счет бесплатного предоставления земельного участка кооперативу, содействия в подключении жилья к инженерным сетям, предоставления архитектурных проектов и проектной документации объектов жилищного строительства. Кроме того, установление Фондом РЖС требований к применению энергосберегающих технологий при строительстве жилья экономкласса позволит сократить в будущем эксплуатационные затраты на 30-40%.

— С 2014 г. Фонд РЖС планирует направлять свои средства на присоединение участков к инженерным сетям. В каких случаях оказывается помощь в инфраструктурировании участков?

— Действительно, Фонд РЖС вкладывает собственные средства в обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в случае отрицательной инвестиционной стоимости проекта жилищного или иного строительства при наличии на локальном рынке жилья спроса на жилье экономкласса. При этом есть непременное условие, чтобы площадь земельного участка Фонда РЖС, предназначенного под комплексную жилую застройку, составляла не менее 50 га, а доля жилья экономкласса в объеме общей застройки находилась на уровне не ниже 75%. Например, в упомянутом проекте в районе пос. Новинки фонд взял на себя обязательства по внесению платы за присоединение участков к электрическим сетям в размере 14,23 млн руб., к сетям водоснабжения и водоотведения — в размере 125,95 млн рублей.

В настоящее время Фондом РЖС приняты решения об инвестировании на сумму 4,546 млрд руб., предусматривающие обеспечение инженерной инфраструктурой 75 земельных участков с объемом жилой застройки не менее 3,78 млн кв. метров. Всего на земельных участках фонда в стадии проектирования и строительства находится более 22 млн кв. метров жилья, уже введено в эксплуатацию более 2,2 млн кв. метров.

Для ускорения темпов возведения жилья на земельных участках и синхронизации процессов строительства жилья и инженерной инфраструктуры Фондом РЖС заключены соглашения с такими компаниями, как ОАО «ФСК ЕЭС», ОАО «МРСК», ОАО «Газпром». В этих соглашениях прописаны регламенты включения объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках Фонда РЖС, в инвестпрограммы указанных субъектов естественных монополий. В результате формируются прозрачные тарифы на подключение (присоединение) объектов жилищного и иного строительства к сетям. Уже сейчас стоимость инфраструктурных присоединений на земельных участках Фонда РЖС сокращена на 34,7%.

О необходимости инфраструктурирования земельных участков, предназначенных прежде всего под строительство жилья экономкласса, указывал и президент РФ в своем послании Федеральному Собранию. Министерство строительства и ЖКХ РФ разработало программу «Жилье для российской семьи», в соответствии с которой необходимо построить к 2017 г. дополнительно не менее 25 млн кв. метров жилья экономкласса. Фонд РЖС видит себя частью указанной программы. Строительство доступного жилья будет осуществляться как на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности, так и на участках, находящихся в собственности Фонда РЖС и у застройщиков. Одним из источников финансирования возведения объектов инженерной инфраструктуры в настоящее время рассматриваются средства, вырученные от размещения инфраструктурных облигаций, а также от упорядочения интернет-торговли.

— Приведите примеры, как сотрудничество с Фондом РЖС позволяет застройщикам ускорить реализацию проектов в регионах Поволжья.

— Как показывает практика, общий период строительства от даты предоставления земельного участка на аукционе до ввода в эксплуатацию 1-й очереди строительства составляет 2,4 года, что в 2,2 раза меньше, чем средний срок реализации проектов жилищного строительства, реализуемых без участия фонда. К примеру, первый дом в жилом микрорайоне Солнечный Берег в Кировской области был сдан уже через год после того, как застройщик стал победителем аукциона.

Сокращение сроков осуществляется на этапах подготовки проекта планировки, согласования разрешительной документации, получения разрешения на строительство, но не затрагивает сроков непосредственно строительно-монтажных работ. Сокращение на этом этапе может привести к снижению качества строящегося жилья или безопасности возводимых конструкций, что недопустимо. Во многом на ускорение сроков играет своевременное решение вопросов, связанных с инфраструктурой. По каждому участку между Фондом РЖС и субъектом РФ подписываются планы мероприятий по комплексному освоению, где определяются этапы строительства, сроки и ответственные лица. Например, после проведения аукционов на право аренды участков в пос. Новинки Нижегородской области Фонд РЖС совместно с застройщиками сделал расчет необходимых нагрузок для присоединения (подключения) к сетям сетевых и ресурсоснабжающих организаций, подачи ими заявок на заключение договоров присоединения (подключения) в сетевые и ресурсоснабжающие организации и т.д. После переговоров с сетевыми организациями выяснилось, что для первой очереди строительства электроснабжение можно обеспечить от трех существующих подстанций 110 кВ. Закрыть вопрос с обеспечением электроэнергией всего объема застройки позволит строительство новой ПС 110 кВ. По газоснабжению первой очереди застройки схожая ситуация: газораспределительные сети требуют незначительного объема реконструкции. Техническая возможность подачи газа в полном объеме будет обеспечена от новой ГРС и газораспределительных сетей, строительство которых предусмотрено инвестпрограммой ОАО «Газпром» со сроком реализации 2016 г. Решаются и вопросы водоснабжения и водоотведения. После заключения застройщиками договоров присоединения (подключения) Фонд РЖС работает с сетевыми организациями для включения в их инвестпрограммы мероприятий, необходимых для присоединения, а также проверяет исполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями в рамках заключенных договоров присоединения.

Поделиться: