Площадь — в дело

Изменчивость курсов валют, отрицательная динамика показателей рынка коммерческой недвижимости России — все эти факторы могут поставить многие компании, связанные с девелопментом коммерческой недвижимости, на грань выживания. Эксперты начинают сравнивать эту ситуацию с событиями 2008 года: в том году было построено рекордное количество квадратных метров офисов и торговых центров, и именно в том году разразился мировой кризис. «Вестник» проанализировал, какие новые объекты коммерческой недвижимости ввели в строй в 2014 году и как будет развиваться рынок в ближайшей перспективе.

Ставки сделаны
В данном сегменте в первом полугодии аналитики прогнозируют стагнацию и умеренный, некритический спад спроса к концу 2015 года. Возможно, поэтому в рейтинговое исследование вошли только два объекта региона — «Салават Юлаев» из Уфы и «Кристалл» из Кирова. Эксперты считают, что умеренный спрос будет держаться, особенно в классе В. Уровень вакансии в классе А будет расти и может достигнуть 35-40% в течение года. В классе В вакансия может упасть до 13-15%. Плавное увеличение спроса может начаться не ранее 2016 года. Средний уровень арендных ставок в 2014-м в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки в долларовом выражении опустились более значительно, как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля. Снижение ставок аренды продолжится и в 2015 году.

Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства офисов на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий. По мнению экспертов, конкуренцию выдержат те бизнес-центры, которые обладают конкурентными преимуществами. Это удобное местоположение, развитая инфраструктура, комплекс сервисных услуг.

В 2015 году тенденция фиксирования арендных ставок в рублях станет более распространенной. Несмотря на то, что не все девелоперы премиальных объектов готовы отказаться от арендных ставок в долларах, большая часть рынка все же постепенно переходит на рублевые расчеты. Эта тенденция особенно характерна для офисов класса B и B+. Эксперты прогнозируют снижение девелоперской активности — заморозку текущих проектов или пересмотр реализуемых проектов в сторону уменьшения общей площади здания.

К чемпионату вопреки кризису
В 2014 г. восемь крупнейших объектов гостиничной недвижимости были введены в эксплуатацию в городах ПФО. Номерной фонд этих отелей составил 1142 номера. Половина данных объектов была построена в городах, где пройдут матчи чемпионата мира по футболу 2018 г., — Казани, Самаре и Саранске. Примечательно, что три отеля из нашего рейтинга представляют две известные международные сети — Hilton и Ibis. Как отмечают эксперты, подготовка к мундиалю заметно улучшила ситуацию в сегменте гостиничной недвижимости. Все регионы, где пройдут матчи, имеют хороший потенциал для реализации крупных инвестпроектов, а старт сетевых международных проектов — это одно из подтверждений положительной динамики на рынке коммерческой недвижимости в 2013-м — первой половине 2014 г.
Например, в Самаре были открыты отели Hampton by Hilton и Ibis, где девелопером значатся компании BS Hospitality Management и Accor Group. Казанский рынок в этой сфере довольно насыщен, а вот в Саранске планируется строительство четырех отелей. Первым в Мордовии объектом гостиничной недвижимости, построенным к ЧМ-2018, стал отель «Адмирал» на 83 номера.

Однако, как отмечают участники рынка, кризисные проявления в экономике страны все больше влияют на реализацию новых инвестпроектов. По словам управляющего партнера УК «Альянс Отель Менеджмент» Вадима Прасова, «рынок гостиничной и коммерческой недвижимости требует привлечения девелоперов и инвесторов, готовых вкладывать средства и развивать рынок в ближайшие 3-4 года, которые представляются достаточно проблемными ввиду текущего экономического кризиса, имеющего к тому же и политические предпосылки, а потому менее предсказуемого». Сетуют на влияние кризиса и эксперты. Как отметила директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская, «рынок коммерческой недвижимости до 2015 г. ждет затишье, в среднесрочном плане, примерно до 2017 г., — сжатие рынка, проявлениями которого могут быть такие явления, как преобладание центростремительных тенденций, в частности размещение новых объектов при общем сокращении числа практически любых «открытий»; снижение арендных ставок, заморозка проблемных и дорогих проектов». Пока есть уверенность, что заявленные объекты к ЧМ-2018 будут завершены. А вот запуск новых объектов, вероятно, будет перенесен до лучших времен. Скорее всего, новые объекты смогут появиться лишь благодаря механизму ГЧП и серьезным льготам государства.

Складское затишье
Экономическая неопределенность изменила планы покупателей и арендаторов складов. Уровень вакансии сегодня составляет 4,9%, к началу 2015 года эксперты прогнозируют ее рост до 8-9%. В целом объем инвестиций в индустриальную недвижимость России остается низким — всего $5 млрд за последние 10 лет, для сравнения: за первое полугодие 2014 года в США вложено $25 млрд, в Европе — $12 млрд. В среднем с 2013-го по 2014 г. динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России упала на 50%.

Если до 2008 года почти половину арендаторов складских помещений составляли логистические операторы, то сейчас это торговые операторы (розничная торговля, дистрибуция, транспорт и логистика). По итогам I-III кварталов 2014 г. профили арендаторов и покупателей торговых складов делятся следующим образом: 32% — транспорт и логистика, 30% — розничная торговля, 15% — производство, 8% — онлайн-торговля и 3% — другое.

Магазины примеряют мини
Состояние торговой недвижимости региона можно проследить на примере Казани. Здесь уровень свободных помещений в качественных торговых центрах составляет 7%, это в 3,5 раза больше, чем в предыдущем году. По уровню обеспеченности торговыми площадями Казань находится на шестом месте среди городов-миллионников: 380 кв. м на 1000 жителей. Ротация арендаторов в действующих торговых центрах Казани в 2,5 раза выше, чем в прошлом году и самая высокая за последние 7 лет. Сегодня со стороны торговых операторов существует больший спрос на помещения в торговых центрах сегментов «эконом» и middle, нежели чем на premium и middle up. Также заметно смещение спроса в сторону уменьшения площади арендуемого помещения.
Во вновь подписываемых арендных договорах торговые операторы стремятся зафиксировать курс валюты или заключать рублевые договоры. Возможно, сотрудничество с операторами, ставка которых привязана к товарообороту, позволит увеличить рублевые доходы девелоперов. Однако рост цен на товары, скорее всего, приведет к снижению потребительского спроса и сокращению товарооборота операторов.

По мнению аналитиков, давление в сторону «минус» на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 г. С учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным. Ближе к началу 2016 г. можно будет увидеть восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих росту арендных ставок.

35 крупнейших объектов коммерческой недвижимости, введенных в строй в 2014 г. в ПФО

В рейтинг вошли проекты коммерческой недвижимости ПФО, реализованные в 2014 году. Основанием для ранжирования является площадь объекта, в случае с гостиничной недвижимостью — количество номеров. Данные предоставлены министерствами строительства, а также взяты из открытых источников. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения. Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке.

Поделиться: