Айрат Гиззатуллин: «В «Химграде» нет «якоря», зато есть якорная идея»

В рамках инвестиционного форума PROEstate казанский технополис «Химград» победил в номинации «Индустриальная недвижимость» российского этапа конкурса «Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке-2013» (FIABCI PRIX D'EXCELLENCE). Площадка бывшего завода «Тасма» стала одним из самых успешных проектов редевелопмента не только в Татарстане, но и в России. Об истории создания технополиса, его бизнес-модели и перспективах рынка индустриальной недвижимости рассказал управляющий «Химграда», генеральный директор ОАО УК «ИдеяКапитал» Айрат Гиззатуллин.

Как все начиналось
— К проекту редевелопмента завода «Тасма» мы приступили в 2006 году, когда крупнейший в стране производитель кинофотоматериалов переживал второе банкротство. Никому не нужно было объяснять, что потребности рынка сократились и в таких масштабах (общая площадь завода — 131 га) производство уже не может функционировать. На этой площадке решили создать индустриальный парк химической направленности, выбрав основным целевым сегментом переработку полимеров. Тем более что в Татарстане, лидирующем по производству полимеров, до 2006 года переработка не превышала 5%. Подготовить мастер-план помогли немецкие коллеги из компании Infraserf, управляющей индустриальным парком «Херст» во Франкфурте-на-Майне. Резидентами будущего технополиса мы видели предприятия малого и среднего бизнеса.

Благодаря участию в госпрограмме создания технопарков удалось привлечь 1,4 млрд рублей (50% — из федерального бюджета, 50% — из республиканского). Это позволило прежде всего восстановить инженерную инфраструктуру. После этого стали появляться первые резиденты: кто-то приходил на земельные участки с подготовленной инженерной инфраструктурой, кто-то брал здания под реконструкцию, которые можно было выкупить в рамках инвестиционного соглашения. Наибольшее число резидентов пришло уже в корпуса, которые мы строили или реконструировали и предлагали в аренду. Сегодня УК «ИдеяКапитал» накоплен уникальный опыт по редевелопменту промплощадок под разные функции с сохранением прежнего производства. В «Химграде» действуют более 230 резидентов, 6,5 тыс. работников, а стоимость произведенной продукции в 2012 г. составила более 11 млрд рублей, объемы отчислений в бюджеты всех уровней — более 2 млрд. Вложенные госинвестиции вернулись в бюджет сторицей.

Услуги и метры — по отраслевому принципу
— Площадки «Химграда» предназначены для размещения производств 4-5-го класса опасности. Благодаря мощной инфраструктуре, начиная от энергетики и заканчивая пожарной частью, резидентам предоставляется полный комплекс услуг. Как показал опыт УК «ИдеяКапитал», наибольший эффект как для управляющих, так и для самих резидентов дает
концентрация производств по отраслевому принципу или создание производственных цепочек. Например, у нас полностью локализованы производители комплектующих для пластиковых окон (ПВХ-профилей, подоконных досок, силиконовых герметиков, резиновых уплотнителей, стеклопакетов, алюминиевых профилей), а также для тех, кто утилизирует отходы ПВХ. Сегодня многие предприниматели понимают, что недвижимость выгодно арендовать, а не покупать. Например, 5 сентября компания BASF запустила у нас производство на условиях долгосрочной аренды. Если их бизнес будет расти высокими темпами, то они могут увеличить производственные мощности. Сегодня 90% площадей в «Химграде» сдается в аренду, и только 10% — в аренду с последующим выкупом. Но мы получаем доход не только от сдачи недвижимости в аренду, но и поставляя энергию. Как показывает немецкая практика, около половины дохода управляющие компании в индустриальных парках получают от поставки энергии.

Правила общежития для резидентов
— Управление индустриальной недвижимостью имеет свою специфику. Это бизнес с длительными сроками окупаемости, нацеленный на получение постоянного дохода. Для УК нет смысла продавать квадратные метры, в том числе потому, что инфраструктура не должна принадлежать резидентам, чтобы не было перекосов в управлении.
Еще одна особенность связана с правилами общежития. Резиденты приходят на этапе инвестиционной фазы, но ведь после старта производство должно функционировать от 20 лет и больше, таких заводов на площадке десятки, и у каждого есть свои интересы и взаимные влияния. Этот вопрос нужно регулировать уже на этапе входа в проект. Если же у резидентов будет право собственности, юридически решить возникающие между резидентами разногласия будет сложнее. Сегодня рынок еще не столкнулся с остротой проблем, которые мы можем увидеть в будущем. Управляющие компании радуются своим успехам, когда размещают пивной и машиностроительный заводы на территории одного индустриального парка, притом что схема расположения производительных сил это не предусматривает. Но организаторы идут за конъюнктурой ради быстрого эффекта.

Идеальная модель финансирования
Привлечение инвестиций в индустриальный проект — сложный вопрос. Если в 2011 г. мы получили первый семилетний кредит в Газпромбанке на 627 млн рублей и реконструировали порядка 50 тыс. кв. м, то сейчас речь идет о 10-12-летнем сроке кредита на сумму около 900 млн рублей и реконструкции около 80 тыс. кв. м. До недавнего времени не было отдельного финансового продукта для индустриальной недвижимости. В этом году Сбербанк начал предлагать под такие проекты кредиты с 12-летним сроком, что будет задавать на рынке определенный стандарт. Однако идеальным инструментом для девелоперов индустриальной недвижимости является проектное финансирование с долей собственного участия около 10%. Чем длиннее сроки, тем лучше, но, с другой стороны, банкам и самим инвесторам неинтересно финансировать проекты на срок более 12 лет. Идеальный размер процентной ставки для индустриальной недвижимости — 10%. Именно такие условия позволят кратно увеличить количество запускаемых проектов. Сегодня очевидно, что в сфере индустриальной недвижимости лучше развивать независимый от финансовых структур бизнес с разносторонними интересами и с партнерскими отношениями. Довольно часто банки создают дочерние девелоперские и управляющие компании, и в некоторых случаях это оправдано, поскольку это позволяет развивать площадку с меньшими рисками, с большим доверием к тем или иным проектам и локально получать гарантированные результаты. Но это негативно отражается на независимом бизнесе, ведь ему тяжело конкурировать за заемные средства с финансово-промышленными группами — с их «дочками».

Якорная идея
— У нас нет ни одного крупного резидента, зато есть якорная идея — наличие сырьевой базы на территории Татарстана, благодаря этому можно легко и дешево доставить полимеры в технополис для последующей переработки. Кроме того, создана централизованная система поставки сырья, и даже дефицитные позиции в первую очередь поставляются в РТ. Потенциал у редевелопмента очень большой — ниша в полной мере не занята. Есть широкие возможности для организации нового бизнеса с целью импортозамещения продукции из полимеров (стройматериалы с использованием полимеров, упаковка и т. д.). Для нашей управляющей компании было бы интересно реализовывать проекты промышленного редевелопмента в других регионах страны. Для этого мы обладаем отличными компетенциями и готовы делиться своими знаниями.

Поделиться: