В рамках инвестиционного форума PROEstate казанский технополис «Химград» победил в номинации «Индустриальная недвижимость» российского этапа конкурса «Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке-2013» (FIABCI PRIX D'EXCELLENCE). Площадка бывшего завода «Тасма» стала одним из самых успешных проектов редевелопмента не только в Татарстане, но и в России. Об истории создания технополиса, его бизнес-модели и перспективах рынка индустриальной недвижимости рассказал управляющий «Химграда», генеральный директор ОАО УК «ИдеяКапитал» Айрат Гиззатуллин.
Как все начиналось
— К проекту редевелопмента завода «Тасма» мы приступили в 2006 году, когда крупнейший в стране производитель кинофотоматериалов переживал второе банкротство. Никому не нужно было объяснять, что потребности рынка сократились и в таких масштабах (общая площадь завода — 131 га) производство уже не может функционировать. На этой площадке решили создать индустриальный парк химической направленности, выбрав основным целевым сегментом переработку полимеров. Тем более что в Татарстане, лидирующем по производству полимеров, до 2006 года переработка не превышала 5%. Подготовить мастер-план помогли немецкие коллеги из компании Infraserf, управляющей индустриальным парком «Херст» во Франкфурте-на-Майне. Резидентами будущего технополиса мы видели предприятия малого и среднего бизнеса.
Благодаря участию в госпрограмме создания технопарков удалось привлечь 1,4 млрд рублей (50% — из федерального бюджета, 50% — из республиканского). Это позволило прежде всего восстановить инженерную инфраструктуру. После этого стали появляться первые резиденты: кто-то приходил на земельные участки с подготовленной инженерной инфраструктурой, кто-то брал здания под реконструкцию, которые можно было выкупить в рамках инвестиционного соглашения. Наибольшее число резидентов пришло уже в корпуса, которые мы строили или реконструировали и предлагали в аренду. Сегодня УК «ИдеяКапитал» накоплен уникальный опыт по редевелопменту промплощадок под разные функции с сохранением прежнего производства. В «Химграде» действуют более 230 резидентов, 6,5 тыс. работников, а стоимость произведенной продукции в 2012 г. составила более 11 млрд рублей, объемы отчислений в бюджеты всех уровней — более 2 млрд. Вложенные госинвестиции вернулись в бюджет сторицей.
Услуги и метры — по отраслевому принципу
— Площадки «Химграда» предназначены для размещения производств 4-5-го класса опасности. Благодаря мощной инфраструктуре, начиная от энергетики и заканчивая пожарной частью, резидентам предоставляется полный комплекс услуг. Как показал опыт УК «ИдеяКапитал», наибольший эффект как для управляющих, так и для самих резидентов дает
концентрация производств по отраслевому принципу или создание производственных цепочек. Например, у нас полностью локализованы производители комплектующих для пластиковых окон (ПВХ-профилей, подоконных досок, силиконовых герметиков, резиновых уплотнителей, стеклопакетов, алюминиевых профилей), а также для тех, кто утилизирует отходы ПВХ. Сегодня многие предприниматели понимают, что недвижимость выгодно арендовать, а не покупать. Например, 5 сентября компания BASF запустила у нас производство на условиях долгосрочной аренды. Если их бизнес будет расти высокими темпами, то они могут увеличить производственные мощности. Сегодня 90% площадей в «Химграде» сдается в аренду, и только 10% — в аренду с последующим выкупом. Но мы получаем доход не только от сдачи недвижимости в аренду, но и поставляя энергию. Как показывает немецкая практика, около половины дохода управляющие компании в индустриальных парках получают от поставки энергии.
Правила общежития для резидентов
— Управление индустриальной недвижимостью имеет свою специфику. Это бизнес с длительными сроками окупаемости, нацеленный на получение постоянного дохода. Для УК нет смысла продавать квадратные метры, в том числе потому, что инфраструктура не должна принадлежать резидентам, чтобы не было перекосов в управлении.
Еще одна особенность связана с правилами общежития. Резиденты приходят на этапе инвестиционной фазы, но ведь после старта производство должно функционировать от 20 лет и больше, таких заводов на площадке десятки, и у каждого есть свои интересы и взаимные влияния. Этот вопрос нужно регулировать уже на этапе входа в проект. Если же у резидентов будет право собственности, юридически решить возникающие между резидентами разногласия будет сложнее. Сегодня рынок еще не столкнулся с остротой проблем, которые мы можем увидеть в будущем. Управляющие компании радуются своим успехам, когда размещают пивной и машиностроительный заводы на территории одного индустриального парка, притом что схема расположения производительных сил это не предусматривает. Но организаторы идут за конъюнктурой ради быстрого эффекта.
Идеальная модель финансирования
Привлечение инвестиций в индустриальный проект — сложный вопрос. Если в 2011 г. мы получили первый семилетний кредит в Газпромбанке на 627 млн рублей и реконструировали порядка 50 тыс. кв. м, то сейчас речь идет о 10-12-летнем сроке кредита на сумму около 900 млн рублей и реконструкции около 80 тыс. кв. м. До недавнего времени не было отдельного финансового продукта для индустриальной недвижимости. В этом году Сбербанк начал предлагать под такие проекты кредиты с 12-летним сроком, что будет задавать на рынке определенный стандарт. Однако идеальным инструментом для девелоперов индустриальной недвижимости является проектное финансирование с долей собственного участия около 10%. Чем длиннее сроки, тем лучше, но, с другой стороны, банкам и самим инвесторам неинтересно финансировать проекты на срок более 12 лет. Идеальный размер процентной ставки для индустриальной недвижимости — 10%. Именно такие условия позволят кратно увеличить количество запускаемых проектов. Сегодня очевидно, что в сфере индустриальной недвижимости лучше развивать независимый от финансовых структур бизнес с разносторонними интересами и с партнерскими отношениями. Довольно часто банки создают дочерние девелоперские и управляющие компании, и в некоторых случаях это оправдано, поскольку это позволяет развивать площадку с меньшими рисками, с большим доверием к тем или иным проектам и локально получать гарантированные результаты. Но это негативно отражается на независимом бизнесе, ведь ему тяжело конкурировать за заемные средства с финансово-промышленными группами — с их «дочками».
Якорная идея
— У нас нет ни одного крупного резидента, зато есть якорная идея — наличие сырьевой базы на территории Татарстана, благодаря этому можно легко и дешево доставить полимеры в технополис для последующей переработки. Кроме того, создана централизованная система поставки сырья, и даже дефицитные позиции в первую очередь поставляются в РТ. Потенциал у редевелопмента очень большой — ниша в полной мере не занята. Есть широкие возможности для организации нового бизнеса с целью импортозамещения продукции из полимеров (стройматериалы с использованием полимеров, упаковка и т. д.). Для нашей управляющей компании было бы интересно реализовывать проекты промышленного редевелопмента в других регионах страны. Для этого мы обладаем отличными компетенциями и готовы делиться своими знаниями.
Айрат Гиззатуллин: «В «Химграде» нет «якоря», зато есть якорная идея»

Площадка бывшего завода «Тасма» стала одним из самых успешных проектов редевелопмента не только в Татарстане, но и в России
Не пропустите новые публикации.
Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен!
Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен!
Похожее

Механизаторы Удмуртии собрали 750 тысяч тонн зерна
Несмотря на введенный в республике режим ЧС, собран хороший урожай зерновых и зернобобовых культур

В Пермском крае с сентября начнет работу «Школа Фермера»
Ее цель — научить желающих создавать и вести успешный бизнес в сельском хозяйстве

Новое станкостроительное производство начнет работать в Ульяновской области в 2024 году
Об этом сообщили в региональной пресс-службе правительства

В Саратовской области построят шесть новых поликлиник
Об этом сообщили в пресс-службе регионального правительства

Георгий Тамразов: «Халяльных блюд нет, есть традиции в приготовлении халяльных продуктов с высокими качественными характеристиками»
Мясо халяль, колбаса халяль — такие названия часто можно услышать в любой исламской республике
Не пропустите новые публикации.
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал!
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал!
Популярное
С начала года ФБУ «РосСтройКонтроль» осуществляет строительный контроль на 149 объектах в Приволжском федеральном округе
Инспекторы ФБУ «РосСтройКонтроль» ежедневно проводят строительный контроль при строительстве, реконструкции объектов высокой социальной значимости. В 2021 году ...
Фестиваль «Открытие» открыл России юных патриотов страны
Командами, состоящими из наставников и учеников муниципальных школ, было снято 52 фильма о выдающихся людях Татарстана
Топ-50 крупнейших компаний Приволжского федерального округа
В рейтинг вошли крупнейшие компании регионов ПФО. Основным критерием для ранжирования является выручка или консолидированная выручка за 2018 год

Двое представителей Татарстана стали выпускниками «Мастерской новых медиа»
Двое представителей Республики Татарстан успешно завершили обучение на одной из самых престижных федеральных образовательных программ — Мастерской новых медиа.

Инклюзивный подход в физическом воспитании
Занятия адаптированной физкультурой не только развивают гибкость и силу тела, но и помогают формировать более гармоничное взаимодействие мозга и тела
ТОП-50 крупнейших инвестиционных проектов Приволжского федерального округа
50 ключевых проектов на 1,5 трлн рублей помогут сохранить устойчивость экономики в ПФО