20 крупнейших застройщиков жилья в Республике Татарстан

Структура рынка жилищного строительства крупнейших городов республики, возможно, вскоре претерпит изменения. В 2011 г. введены в эксплуатацию внушительные объемы жилья по соципотеке (свыше 560 тыс. кв. м), его доля достигла около 40% и, вероятно, будет снижена, чтобы ослабить давление на рынок. Застройщики инвестиционного жилья пока не анонсируют новые крупные проекты, достраивая ранее начатые. Дефицит земель под застройку и запрет властей на точечное строительство в Казани подталкивают застройщиков к строительству по государственным программам, в том числе в анонсированных городах-спутниках (Салават-Купере, Иннополис и т.д.).

Рекорды и убытки строителей соципотечного жилья

Кризис закончился, судя по результатам ввода жилья застройщиками многоквартирного жилья 2011 года. Строители Татарстана превысили докризисные показатели (сдано многоквартирных домов площадью более 1,4 млн кв. м) прежде всего благодаря выполнению обязательств перед очередниками по государственным программам. В прошлом году сданы рекордные метры по социальной ипотеке — 563,4 тыс. кв. м (льготное кредитование бюджетников, молодых семей, специалистов предприятий под 7% годовых) и 45,3 тыс. кв. м по местной программе АПК (строительство частных домов для молодых семей и специалистов на селе). За последние пять лет только в Казани по соципотеке приобретено более 16 тыс. квартир по ценам в 1,5-2 раза ниже рыночных. По мнению специалистов, благодаря этой программе в Татарстане удавалось сдерживать цены на жилье, в отличие от других российских регионов. Однако в прошлом году руководитель Государственного жилищного фонда Республики Татарстан (ГЖФ по РТ) Талгат Абдуллин заявил, что доля жилья, введенного по программе соципотеки, не будет увеличиваться, что позволит ослабить давление ввода социального жилья на рынок. Видимо, поэтому в этом году программа социальной ипотеки в республике сокращена до 481 тыс. кв. м (всего запланировано к вводу 2,48 млн кв. м, в том числе 1,32 млн кв. м многоквартирного жилья). На строительство жилья по государственным программам по линии ГЖФ по РТ направляется свыше 14,8 млрд рублей. По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в плановых показателях 2012 г. емкость рынка инвестиционного жилья составляет 2 млн кв. м и оценивается в объеме порядка 50 млрд рублей. Таким образом, в жилищный сектор в этом году будет инвестировано приблизительно 65 млрд рублей, без учета вложений «частников» в возведение индивидуального жилья, а также крупных компаний и госструктур, строящих для своих сотрудников. Если ранее считалось, что реализацию госпрограмм тормозит нехватка земельных ресурсов, то в этом году привлекательность участия в программе соципотеки поставили под вопрос строители. На совещании в минстрое руководители строительных компаний Казани, Набережных Челнов и Нижнекамска заявили, что подорожание стройматериалов вынуждает подрядчиков строить в убыток.

— По каждому из шести сданных в этом году домов компания фиксирует убытки от 8 до 14 млн рублей, — заявил гендиректор ОАО «Казаньцентрстрой» Ринат Сафин. — С каждого квадратного метра — по 3-4 тыс. рублей убытков. При нынешнем финансировании наша фирма не сможет гарантировать не только темпов строительства, но и вообще завершения объектов. Коммерческим застройщикам проще — расходы на дорожающие стройматериалы они могут скомпенсировать ростом цены кв. метра. Например, в Казани квартиры в сданных новостройках с начала года подорожали на 7-9%, притом, что себестоимость строительства за это же время выросла на 3%. Как подсчитал Союз инженеров-сметчиков, средняя стоимость строительных работ по многоквартирным жилым домам массовых серий в январе 2012 г. составляла 34453 рубля за 1 кв. м, в июле она подросла до 35505 рублей. Таким образом, при средней цене предложения массового жилья в 44540 руб. за кв. м рентабельность казанских девелоперов составляет в среднем 20%. Однако при неплохой рентабельности не так много инорегиональных застройщиков, готовых строить жилье в Казани (исключение разве что финский концерн «ЮИТ», вышедший в регион еще до кризиса). Местные игроки считают, что происходит это по ряду причин: пришлым игрокам будет трудно получить доступ к земельным ресурсам, учитывая, что сложности с этим есть и у местных застройщиков. Вторая причина — риск недостаточного спроса: покупательская активность слишком зависима от ипотечных программ. И, наконец, относительно невысокая цена кв. метра: до недавнего времени цены здесь были ниже, чем в других городах-миллионниках. Впрочем, по материалам Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, квартиры во «вторичке» и в сданных новостройках в первом полугодии 2012 г. среди других городов-миллионников сильнее всего выросли в цене именно в Казани — на 9,2%. В некоторых районах стоимость кв. метра доходила до 47,1 тыс. рублей.

Инвестиционного жилья недосчитались

Наибольший вклад в жилищную программу 2011 года внесли Казань, Набережные Челны, а также Альметьевский и Нижнекамский районы. В Казани сдано 942,8 тыс. кв. м, включая соципотечное и малоэтажное жилье. Лидирующие позиции в строительстве соципотечного жилья занимают компании, входящие в ОАО «ПроФИТ Групп», — ОАО «Казаньцентрстрой», ООО «Жилищная инвестиционная компания-НК», ОАО «Управляющая компания Камаглавстрой». Совокупно эти компании возвели в республике в прошлом году свыше 254 тыс. кв. м. Прошлый год оказался продуктивным для лидера рейтинга — ОАО «Казаньцентрстрой». Согласно годовому отчету компании, был заключен контракт на постройку домов в Деревне Универсиады Казани на 1,359 млрд рублей и возведение больницы скорой помощи в Казани на 1,690 млрд рублей. Всего застройщик в прошлом году возвел 170393 кв. м жилья. Второе место в рейтинге — за ОАО «Жилищная инвестиционная компания г. Казани»: компания в 2011 г. ввела по соципотеке 13 домов на 164,3 тыс. кв. м. В строительстве инвестиционного жилья в прошлом году преуспели Казань (86 домов на 522 тыс. кв. м) и Набережные Челны (25 домов на 151 тыс. кв. м). Самые высокие результаты по вводу домов в столице республики среди коммерческих застройщиков показали ЗАО «ФОН»,

ООО «АК БАРС Девелопмент» и ООО «Татиммобилен». ЗАО «ФОН» возвело шесть домов общей площадью 78973 кв. м. Компания как подрядчик по соципотеке ввела дома в ЖК «Солнечный город», а также реализовала собственные проекты — жилой дом № 4 по ул. Адоратского, а также жилые комплексы «Белая Бабочка» и «Синяя птица» по пр. Ямашева. ООО «АК БАРС Девелопмент» ввело в прошлом году в эксплуатацию жилые дома в ЖК «Солнечный город» и продолжило строительство ранее заявленных жилых комплексов. В этом году девелопер сдал последний дом в ЖК «Казань — 21-й век», полностью завершив строительство комплекса (180 тыс. кв. м жилья). ООО «Татиммобилен» завершило в 2011 г. строительство ЖК «Магеллан» (четыре дома площадью 44779 кв. м). Однако, несмотря на ежегодную сдачу 2 млн кв. м жилой недвижимости, цены в крупных городах Татарстана растут. Ощутимее всего это проявилось в Казани, где, по данным Риэлт-портала, жилье на вторичном рынке за прошлый год подорожало почти на 23%, новостройки — на 19%, достигнув 49447 и 47752 руб. за кв. метр соответственно. Ощутимый рост цен в 2011 г. произошел также в Набережных Челнах, где 1 кв. метр стал дороже в среднем на 20%, составив в январе этого года 35916 рублей. В Альметьевске спрос на квартиры стабильно высокий. За прошлый год квартиры здесь подорожали на 10-15%: средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке составила 33000 рублей, на первичном — 32500-45000 рублей. В Нижнекамске за 2011 г. квартиры выросли в цене в среднем на 20%. По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в 2011 г. инвестиционного жилья в Татарстане было построено меньше плана — на 150 тыс. кв. м. В конце 2011 г. предложение на рынке жилья экономкласса выросло не столь ощутимо, что также повлияло на рост цен. Особенно остро ощущался дефицит небольших 1-2-комнатных квартир, поскольку сделки на рынке совершались также с инвестиционными целями на фоне слухов о новом кризисе.

— В основном ажиотаж на рынке и последующий рост цен вызваны нестабильной экономической ситуацией в стране: покупателями руководило стремление быстрее завершить сделки до нового года, а затем до президентских выборов в опасении еще большего повышения цен, — считает Салават Хамидуллин, риэлтер АН «Глобус».

Застройщиков позовут в города-спутники

Пока новые проекты крупных жилых комплексов в Казани коммерческими застройщиками не анонсируются. Поэтому возведение жилой недвижимости в этом году продолжится в рамках уже строящихся комплексов — «Солнечный город», «Седьмое небо», «Светлая долина» и др. В основном это заявленные еще до кризиса проекты, работы на которых были либо приостановлены, либо планы по которым были скорректированы в сторону уменьшения. В нынешнем году по соципотеке в Казани начато строительство двух домов в районе Республиканской клинической больницы (22320 кв. м); 138-квартирного дома по ул. Большая Мухаметшина; 45-квартирного жилого дома по ул. Чкалова; 1-й очереди застройки в пос. Юдино — жилой дом по улице Ильича и т.д. Кроме того, новая площадка для реализации программы соципотеки будет в пригороде Казани — пос. Юдино. Места здесь хватит для строительства 3200 квартир общей площадью 200 тыс. кв. м (1-я очередь — 41,4 тыс. кв. м — на 753 квартиры уже начата). Разрабатывается схема застройки жилого микрорайона Подаметьевская на пересечении ул. Роторной и Подаметьевской общей площадью 61280 кв. м. Также среди перспективных площадок по социальной ипотеке сегодня рассматривается участок в пос. Залесном.

В Набережных Челнах в 2011 г. начато освоение нового района Замелекесье. В его состав войдут три микрорайона секционной застройки площадью 777 тыс. кв. м. В 2012 г. будут построены и сданы в эксплуатацию первые пять домов по соципотеке в 21-м микрорайоне жилого района Замелекесье. Среди других районов перспективной жилой застройки городские власти выделяют Междуречье, Красные Челны, Машиностроителей и Северо-Восточный планировочный район.

В Казани остается все меньше земельных участков под новое строительство. Среди причин — запрет казанских властей на точечную застройку в городской черте. Окраинные же земли осваивать дорого, ведь они не всегда обеспечены коммуникациями, а расходы на их подведение могут составлять в смете до 30% затрат.

Это еще более укрепит доминирующие позиции игроков, имеющих доступ к земельным ресурсам. Как отмечают эксперты, рынок строительства инвестиционного жилья в республике достаточно монополизирован, имеет ограниченный круг участников, и вход туда для мелких инвесторов-застройщиков, которые могут построить 1-2 дома, проблематичен.

В Нижнекамском районе больше всего земель у «ПроФИТ Групп»: на конец 2011 г. на балансе компании находились 294 земельных участка, которые либо сдаются в аренду, либо расположены под строящимися жилыми домами. Также компанией был приобретен участок в Казани, который планируется использовать для застройки.

Среди казанских застройщиков особняком стоит «АК БАРС Девелопмент», обладающий большими территориями под перспективное строительство. Помимо застройки уже упомянутого микрорайона Солнечный Город (38,8 га), в дальнейших планах компании — поэтапное освоение участка на 198 га, примыкающего к уже застроенному ЖК «Казань — 21-й век», в районе старого аэропорта, где в течение ближайших 10 лет планируют построить почти 1,2 млн кв. м жилья. В прошлом году руководитель ГЖФ по РТ Талгат Абдуллин заявил, что рассматривается идея изменить пропорцию ввода малоэтажки и многоэтажки на 60 к 40. Однако из-за стоимости подведения инженерной и дорожной инфраструктуры развивать пригородное малоэтажное строительство по карману не всем застройщикам. Между тем этот сегмент имеет хорошие перспективы, что подтверждается формированием территорий комплексной индивидуальной застройки. В Набережных Челнах в коттеджном поселке Чаллы Яр в 2012 г. будет введено 8 тыс. кв. м. В пригороде Нижнекамска перспективным планом застройки предусмотрено создание коттеджного поселка с парковыми зонами и объектами соцкультбыта. За 2011 г. здесь сдано 75 домов на 17,7 тыс. кв. м. Еще одна точка роста для рынка — строительство недвижимости в рамках проектов городов-спутников, которые инициируют власти Татарстана. Проблема земли в этих случаях решена, поскольку государство берет проблемы с коммуникациями на себя. Сегодня известно о трех проектах: Салават Купере — крупном жилом районе в пригороде Казани — в пос. Осиново, где будет возводиться жилье по социальной ипотеке. Точные его параметры пока не известны, так как концепция проекта проходит стадию утверждения. KAZAN SMART City запланирован рядом с казанским аэропортом на 350 га, недалеко от с. Сокуры (Лаишевский район). Его якорным объектом станет выставочный и конференц-центр. Также здесь запланированы образовательная зона, высокотехнологичные производства, гостиницы, торговые и развлекательные центры. Общий объем инвестиций составит порядка $2-2,5 млрд.

Сегодня гораздо более проработан проект города-спутника Казани — Иннополис, строительство которого уже начато на 1200 га. «Якорем» комплекса предполагается сделать первый в России ИТ-университет (совместно с КФУ и ведущим ИТ-университетом США Carnegie Mellon). Также город-спутник застроят жильем, технопарками, торговыми и бизнес-центрами. Инвестиции в проект будут привлекаться по принципу частно-государственного партнерства. Их общий объем оценивается в$13 млрд. Планируется, что расходы на прокладку коммуникаций, строительство дорог и прочей инфраструктуры покроют государственный и региональный бюджеты. Остальные затраты возьмут на себя инвесторы, переговоры с которыми уже ведутся. Каждые три года только жилья в Иннополисе планируется сдавать 1,7-2 млн кв. м — это не намного меньше, чем ежегодный план по республике. Его рыночная стоимость будет ниже, чем в Казани — 45000 руб. за кв. м. Это и понятно — новый город на 35 км отдален от черты Казани и находится между с. Медведково и Савино. Общее население спутника, по ожиданиям, составит 155 тыс. человек. По словам инициаторов проекта из Министерства информатизации и связи Татарстана, привлечь тысячи специалистов фактически в чистое поле предполагается за счет «развитой социальной и рекреационной инфраструктуры».

Татарстанские застройщики выходят на новые рынки

Несмотря на солидный портфель земельных участков в Татарстане, «АК БАРС Девелопмент» принял решение об экспансии в другие регионы России.

— Среди приоритетных направлений компании рассматривается, в частности, комплексное строительство в Южном округе, но о каких-то конкретных проектах и сроках говорить пока преждевременно, — прокомментировал начальник управления маркетинга компании Олег Митюнин.

Ранее в Южный регион вышел другой казанский девелопер — ЗАО «Сувар Эстейт». Застройщик ранее сообщал о том, что в Краснодаре возведет пять 14-этажных секций в ЖК «Изумрудный» — проблемном объекте долевого строительства. Сообщалось и о другом объекте в Краснодаре — строительстве на 75 га 44 многоэтажных домов жилой площадью 600 тыс. кв. м.

— Как и другие компании, ЗАО «Сувар Эстейт» включается в достройку ЖК «Изумрудный». Для разрешения вопроса с дольщиками ЖК «Изумрудный» будет определена схема работы с муниципалитетом. Кроме того, нашей компанией заключен договор аренды земельного участка, где намечено строительство многоэтажных и малоэтажных жилых домов. Больше половины из них (60%) будут квартиры экономкласса, — рассказал «Вестнику» гендиректор компании Айрат Тумакаев.

А казанская группа ASG осваивает московский регион, реализуя проект арендного жилья «Система доходных домов Рублево-Мякинино», в 1 км от МКАД.

— Первая очередь — поселок клубного типа из финских коттеджей — была сдана в течение 2011 г. и заселена на 100%. Вторую очередь из доходных домов бизнес-класса по индивидуальным проектам планируется завершить в 2012 году. Решение об экспансии в Москву было принято ввиду того, что московский рынок более восприимчив к новым форматам недвижимости. Как показало время, мы не ошиблись, и теперь наработанный опыт планируем применить на казанском рынке, — поделился с «Вестником» Искандер Юсупов, директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (входит в ГК ASG).

20 крупнейших застройщиков жилья в Республике Татарстан

* по данным администрации

** по данным сайта компании

*** по данным Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (НО ГЖФ РТ)

В рейтинге представлены данные крупнейших компаний Республики Татарстан. Основание для ранжирования — объем введенных в эксплуатацию зданий в 2011 году (кв. м). В рейтинге участвовали коммерческие застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов. Оценка объемов введенного жилья производилась на основании данных самих компаний или (в случае непредоставления такой информации редакции) на основе информации, официально предоставляемой отраслевыми региональными органами исполнительной власти, аналитических центров, квартальных отчетов эмитентов. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

Поделиться: