Доходный дом — альтернатива ипотеке?

Строительство некоммерческого арендного жилья — новый сегмент рынка. Но готовых вложиться в возведение доходных домов пока немного. Аренда таких квартир ниже рыночной стоимости, окупаемость долгая, государственных стимулирующих механизмов пока нет, и выгоды для обеих сторон призрачные. Эксперты уверены: для того чтобы сделать арендное жилье доступным, надо создавать условия для массового строительства доходных домов, квартиру в которых сможет снять любой желающий.

Арендное жилье будет доступным
В марте Федеральное агентство по строительству и ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) определили комплекс мер по развитию рынка доступного наемного жилья. Предполагается, что до конца 2013 года, после внесения необходимых изменений в законодательство, стартуют пилотные проекты строительства домов некоммерческого жилищного фонда, квартиры в которых будут сдаваться по фиксированным ставкам — 8-9 тыс. руб. в месяц за жилье площадью 42 кв. м.
Столь низких цен планируется добиться с помощью господдержки: бесплатной земли, бесплатного подключения к коммуникациям, а также безвозвратных субсидий в размере 40% от стоимости строительства. Остальные 60% будут финансироваться из строительно-ипотечного кредита, который может предоставлять АИЖК.

Строить арендное жилье будут некоммерческие организации (НКО), созданные муниципалитетами или предприятиями, собирающимися таким образом обеспечить жильем своих сотрудников. Соответственно, и квартиры по фиксированным ценам смогут арендовать только те граждане, которым удастся попасть в список претендентов на жилье некоммерческого найма — его будет утверждать каждый субъект Федерации.
Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду появятся в Республике Татарстан, Нижегородской и Калининградской областях. Замминистра регионального развития РФ Сергей Дарькин подчеркнул, что Приволжский федеральный округ сегодня является лидером в сфере арендного жилья благодаря активно развивающимся субъектам — Татарстану, Чувашии, Башкирии. Эксперты уверены, что арендное жилье необходимо строить не только за счет бюджетного финансирования, но и за счет коммерческих средств. Главное — создать такие условия, при которых инвесторы будут готовы строить это жилье. Отсюда и основная проблема реализации программы — отсутствие законодательной базы.
— Сегодня в Госдуму внесен проект закона, в котором прописаны механизмы, раскрыты необходимые понятия, определены меры государственной поддержки развития рынка арендного жилья, — отметил Сергей Дарькин. — Поэтому очень важно, чтобы этот закон работал. Наша задача — подтолкнуть процесс, в текущем году необходимо создать всю нормативную и правовую базу. В 2014-2015 годах начнется строительство арендного жилья на территории всех регионов России, а уже к 2020 году доля арендного жилищного фонда должна составлять 10%.

В свою очередь директор экспертно-аналитического департамента Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Леонид Алексеев указывает на недоработки проекта закона и необходимость внесения изменений в уже имеющиеся.
— Проект закона не предусматривает возможности создания частного арендного фонда, предполагается, что жилье будет в государственной или муниципальной собственности, — поясняет он. — Это значительно сужает сферу действия.

Госаренда — татарстанский опыт
— Первый раз мы столкнулись с необходимостью арендного жилья при строительстве нефтехимического комплекса «Танеко», — рассказывает премьер-министр РТ Ильдар Халиков. — Мы поняли, что реализация такого грандиозного проекта невозможна без создания инфраструктуры, жилищного комплекса. Аналогичная ситуация сложилась при реализации проектов ОЭЗ «Алабуга». Крупные города — не только Казань, но и Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск, особенно Елабуга, где активно развивается экономика, — сегодня стали центрами притяжения для молодых людей из других регионов. И они сегодня ставят перед нами вопросы предоставления комфортабельного арендного жилья. Причем речь не идет о 9-этажке, построенной в 1964 году. Люди хотят жить в новом комфортабельном жилье с высоким уровнем безопасности и развитой инфраструктурой.

В прошлом году в РТ утверждена подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья» в составе долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы». — Согласно документу, к 2016 году Татарстан достигнет ежегодного роста объемов ввода арендного жилья до 420 тыс. кв. м. При этом его доля составит более 10%. Планируется обеспечить жильем свыше 7 тыс. семей. Программа коснется приезжих специалистов и предоставит возможность социального найма для очередников, станет альтернативой молодым семьям, не имеющим средств на первоначальный взнос на приобретение жилья по социальной ипотеке, — заверил министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ирек Файзуллин.

Фактически в республике уже реализованы первые проекты арендного жилья. Так, в Менделеевске на средства Госжилфонда РТ в 2011 году построен 275-квартирный дом для сотрудников ОАО «Аммоний». В пос. Куйбышевский Затон Камско-Устьинского района построены 23 одноквартирных дома для работников ООО «Фоника-гипс». В Казани в жилом доме на улице Ломжинской после завершения Универсиады часть квартир-студий планируется передать под арендное жилье. В этом году в столице Татарстана на улице Павлюхина планируется сдать многофункциональный комплекс общей площадью 112 тыс. кв. м, из них более 60 тыс. кв. м будет отведено под сдачу в долгосрочную аренду молодым специалистам со средним уровнем доходов. Кроме того, в проект плана Госжилфонда РТ включены 6 земельных участков в Казани для строительства объектов на 273 квартиры общей площадью более 13 тыс. кв. метров.

Вопрос рентабельности открыт
Однако инвесторам этот рынок пока неинтересен. Ведь срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений в аренду, как правило, превышает десять лет. С одной стороны, платеж по арендному жилью для нуждающихся татарстанцев должен быть подъемным. С другой — высокая стоимость земельных участков, прокладки инженерной инфраструктуры, «несладкие» условия получения банковских кредитов, огромная себестоимость возведения домов при использовании традиционных технологий проектирования и строительства не способствуют формированию низкой арендной ставки.
Все эти пока нерешенные вопросы тормозят развитие рынка строительства арендного жилья экономкласса. Застройщикам гораздо выгодней получить быструю прибыль от продажи построенных квартир, чем ждать десятилетие возврата вложенных средств.

Финансовые расчеты по экономическому обоснованию, проведенные Фондом «Институт экономики города», демонстрируют низкую экономическую выгоду арендного жилья как для застройщиков, так и для потенциальных жильцов доходных домов. Генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов поделился двумя самыми оптимальными вариантами расчетов, хотя было просчитано более 100 вариантов. — Базовый вариант: квартира 42 кв. м, планируется проживание двух человек, семьи молодых специалистов. Первый сценарий — дом построен при наличии бюджетного субсидирования, использованы все возможные механизмы снижения стоимости построенного жилья. При этом сценарии однокомнатная квартира с коммунальными платежами обойдется жильцам в 8 тысяч рублей в месяц. Это общероссийский расчет, в регионах суммы могут существенно разниться. В этом случае 88% семей с доходами выше двух прожиточных минимумов на человека не будут нуждаться в субсидиях на жилье и смогут самостоятельно оплачивать проживание. Второй сценарий — отсутствие бюджетных субсидий на строительство — выводит нас на более высокую стоимость арендного жилья — более 12 тысяч в месяц. Но и в этом случае половина семей с доходами более двух прожиточных минимумов смогут нанимать такое жилье, не предъявляя права на жилищные субсидии. Формы сдачи в аренду нового жилья могут быть разными, в том числе и с правом выкупа. Сейчас прорабатываются все возможные варианты. — Сегодня арендные дома в России мало распространены потому, что у них низкий процент дохода, — подтверждает генеральный директор ЗАО «УК «АС Менеджмент» (инвестиционная группа компаний ASG, реализующая проект жилого комплекса на ул. Павлюхина) Роберт Хайруллин. — Никто не готов работать за 4% прибыли, небезосновательно считая, что это невыгодно. Пока частным инвесторам в России выгодно вкладывать лишь в проекты бизнес-класса. Срок их окупаемости гораздо меньше. К примеру, активно развивается сектор апарт-отелей. Но этот сектор жилья опять же рассчитан на более-менее состоятельных квартиросъемщиков. Для того чтобы расширить его присутствие на рынке, а также чтобы в России появились доходные дома экономкласса, нужна всесторонняя поддержка властей и меры правового регулирования. Инвесторы готовы строить такие объекты, но только в том случае, если будут выделяться участки земли на эти цели, а также за счет бюджета подводиться все коммуникации. Взамен часть построенных квартир будет отдана муниципалитетам на социальные нужды. Но пока в теме арендного жилья больше вопросов, чем ответов. Станет ли такое жилье достойной альтернативой, сможет ли завоевать большую долю рынка и поможет ли россиянам обзавестись долгожданными квадратными метрами, покажет время.

Поделиться: