Удобства за городом

С начала 2009 года загородное строительство Приволжского округа пережило пятилетку интенсивного подъема. Только под Казанью различными застройщиками заявлено около 100 проектов коттеджных поселков. Оживленные картины сегодня можно наблюдать и в окрестностях других крупных городов — Кирова и Оренбурга. Пришедшая к нам мода за весьма короткий срок в несколько лет сформировала новый обширный рынок недвижимости — не дома в городе и не квартиры в жилом комплексе.

Застройщики коттеджных поселков в различных регионах РФ позаимствовали идею у Москвы, которая, в свою очередь, переняла ее у Запада. Однако в отечественном коттеджном поселке сформировался совершенно иной стиль жизни. На Западе интенсивное развитие малоэтажного строительства в крупных городах началось с застройки периферийных районов, расходы на сети и дороги брало на себя государство. Застройщики же обычно воздвигали дешевые быстровозводимые дома. В результате индивидуальное жилье стало доступным большинству граждан.

Подобных загородных проектов, реализуемых по схемам частно-государственного партнерства в России, — считанные единицы. В большинстве случаев развитие участков земли ложится на девелоперов и, соответственно, покупателей.

Среда как бонус к дому и земле
Явление породил спрос. Обилие социологических исследований, начиная с самого ВЦИОМ, показало, что большинство россиян хочет жить в индивидуальном доме. А дефицит и дороговизна земли в крупных городах вынуждают строить многоэтажки.
Выискивать точечные клочки и возводить на них одиночные дома, которые обещают стать золотыми из-за
дорогой земли, крупным компаниям неинтересно. Некоторые состоятельные застройщики-индивидуалисты действуют от обратного: подводят коммуникации к одиночным коттеджам и получают в результате жилье не с «золотой» землей, а с «золотыми» сетями. В отличие от них профессиональный девелопер может, подведя из города сети, построить индивидуальные дома для среднего класса за счет организованной масштабной застройки. В результате застройщики коттеджных поселков продают покупателям не только дом с землей, но и окружающую среду — специально огороженную и охраняемую. Этот необходимый «довесок» находится в коллективной собственности всех владельцев недвижимости. Купив же дом в Кирове или Казани, мы никогда не станем совладельцами водоканала, улиц, парков и площадей. «Коттеджный поселок — это асфальтированные дороги, освещаемая территория, коммуникации со всеми коммунальными ресурсами, — такими словами перечислил набор минимальной инфраструктуры директор строящегося под Казанью коттеджного поселка Тетеево Михаил Александров. — Кроме того, покупателя все больше стали интересовать такие вопросы, как удобство проживания за городом, наличие охраны, близость детских садов и школ». Однако оплачивать формируемую застройщиком среду приходится также жильцам. При этом только одни сети составляют 30-40% стоимости жилья в коттеджном поселке. Если же вести речь о многочисленной социальной инфраструктуре загородного комплекса, проект может оказаться неподъемным.

«Я мысленно превращал в коттеджный поселок крупную многоэтажку, — отмечает вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМиКС) Валерий Казейкин. — В результате у меня стала измеряться многими километрами общая протяженность коммунальных сетей, в сотни раз выросла площадь «внутрикварталки» и дворовой территории, объектов благоустройства».

Клуб «кому за тридцать»
У каждого поселка своя идея, проект может быть ориентирован как на богатых жильцов, так и на покупателей с ограниченными возможностями. Однако, по словам девелоперов, самое доступное жилье в загородных комплексах рассчитано на средний класс, такая недвижимость не для бедных. Минимальный «входной билет» в большинстве проектов обычно сравним со стоимостью трехкомнатной квартиры, но покупателю предлагается приобрести более просторный дом вместо городской «трешки».

«Стоимость наших домов в коттеджном поселке Финская Деревня, расположенном под Йошкар-Олой, начинается от 4,8 млн рублей, или 35 тыс. за кв. метр, — рассказывает генеральный директор строительной компании «Салют» Яков Меримский. — За такие деньги у нас можно купить готовые коттеджи из клееного бруса со всеми коммуникациями, стоящие на десяти сотках земли. При этом мы продаем и квартиры в высотных новостройках по 44 тыс. рублей за «квадрат», что значительно дороже. Однако большинство интересующихся недвижимостью в Финской Деревне оказываются просто «зеваками», их полностью устраивает качество, но основная часть граждан способна потратить на жилье 2-2,5 миллиона». По словам Якова Меримского, очень многие из клиентов хотели бы видеть в Финской Деревне небольшие 70-80-метровые домики, за которые можно было бы заплатить как минимум вдвое дешевле. Но строить подобное малоэтажное жилье экономически нецелесообразно. Исходя из этого формируется еще один тренд: покупатель недвижимости в коттеджном поселке является не только состоятельным человеком, но и семейным, пустившим корни. Дополнительному привлечению покупателей загородного жилья более всего способствует безопасность для детей. В то время как холостякам и молодежи столь большие площади вряд ли нужны.

Привлечь значительно более широкую аудиторию можно лишь в формате частно-государственного партнерства, если строительство коммунальных сетей велось за счет бюджета. Об этом свидетельствует, например, опыт возведенного под Оренбургом Экодолья. Состав его жильцов — от молодежи, изъявившей желание приобрести здесь самую первую недвижимость, до ветеранов Великой Отечественной войны, благо стоимость квадратного метра жилья позволяет подтягивать сюда участников жилищных госпрограмм, а минимальная площадь коттеджей начинается с 56 «квадратов». В настоящее время застройщик возводит целую сеть поселков в различных регионах РФ, реализуя ряд проектов и без поддержки государства. Но по словам генерального директора группы компаний «Экодолье» Константина Филиппишина, в коммерческих загородных комплексах площадь жилья начинается от 90 «квадратов». Причем это квартиры в трехуровневых таунхаусах, не коттеджи, поскольку возводить компактные дома без бюджетного инвестирования сетей невозможно.

Коттеджные поселки без коттеджей
Дефицит качественной земли породил на загородном рынке уникальный продукт — «коттеджные поселки», где покупатель зачастую не найдет ни одного дома. Суть идеи в том, что компания просто оснащает участки сетями и продает желающим землю без подряда. Как показывают результаты прошлого кризиса 2008 года, с падением покупательских возможностей такая недвижимость будет пользоваться наибольшим спросом, хотя застройщики полноценных жилых комплексов относятся к подобным проектам весьма негативно.
«Многие из таких объектов не соответствуют минимальным требованиям для комфортного проживания, — отметил Михаил Александров. — В подавляющем большинстве конечному потребителю предлагается незаконченный продукт».
По словам Константина Филиппишина, под такими «коттеджными поселками» зачастую маскируются просто спекулятивные продажи земли. Компания «разрезает» крупный участок на мелкие, ставит опоры для проведения электросетей и начинает торговлю. Люди возводят дома, девелопер — какие-то коммуникации, допуская множество нарушений.

Строительство
«Купить земельный участок под Казанью можно и за несколько миллионов рублей, и за пятьсот тысяч, — говорит директор строительной компании «ГИС» Александр Свинцов. — А далее, обратившись, например, к нам, можно заказать каркасный быстровозводимый коттедж на недорогой земле. Стоимость строительства дома составит от 10 тыс. рублей за кв. метр. Конечно, приобретать жилье в готовом коттеджном поселке значительно лучше, поскольку в стихийно формирующихся комплексах замки будут соседствовать с халупами, кто-то построится за год, а кто-то за десятилетие. Но такое жилье и обойдется значительно дороже». «Львиная доля наших заказов приходится на участки в таких комплексах, — отмечает директор строительной компании «ЕвроДом» Александр Стешов. — Ни в Кирове, ни в Казани, ни в Ижевске практически нет свободной земли с коммуникациями. Конъюнктура подталкивает девелоперов обустраивать землю сетями, при этом у ограниченных в средствах граждан накопился высокий отложенный спрос, поскольку готового жилья в коттеджном поселке они не купят. Но таковы уж особенности сформировавшегося рынка недвижимости, никто от этого не уйдет».

Впрочем, среди покупателей земли без подряда можно найти и капризных состоятельных людей, желающих построить «дом своей мечты», с уникальной планировкой, материалами определенных марок. Подобного жилья в принципе нигде не найдешь, слишком уж оно эксклюзивно. Однако, по мнению ряда экспертов, будущие хозяева подобной недвижимости рискуют оказаться в трущобах, построив дом на низкокачественной земле, поскольку приобретение земли без подряда за городом — шаг слишком уж рискованный.

Как управлять загородными поселками?
«Это возвращение в 1990-е, когда на землях садоводческих товариществ строились дорогие особняки, — комментирует ситуацию гендиректор «Салюта» Яков Меримский. — У коттеджного поселка должна быть какая-то идея, образ, здесь же все это напрочь отсутствует. И остается только догадываться, как будет стихийно формироваться окружающая среда». «Покупатели земли без подряда любят, чтобы по соседству стояли дома, в которых уже живут люди, — отмечает существующую закономерность Александр Стешов. — Иными словами, чтобы в подобных комплексах начались продажи, кто-то из самых смелых должен быть первым — купить землю и построить на ней дом. При этом коммуникации зачастую прокладываются также по схеме долевого строительства, продажи идут, когда сетей на земле еще не существует».

Впрочем, как жить даже в полноценном коттеджном поселке — вопрос отдельный, законодателям еще предстоит дать на него многочисленные ответы. Для управления подобными загородными комплексами с обширной инфраструктурой нужны две организации — ТСЖ и приличная подрядная фирма (управляющая компания). Между тем в федеральных законах и постановлениях ведется речь о сельских поселениях и городах, многоквартирных домах и индивидуальном жилье, но ничего не сказано о таком явлении, как коттеджный поселок, который де-факто является то ли отдельным поселением, то ли все же объектом недвижимости, пребывающим в коллективной собственности. Как отмечал Константин Филиппишин, Жилищный кодекс РФ регулирует управление многоэтажкой. Законодательство формировалось исходя из того, что в ходе строительства индивидуального жилья осуществляется только точечная застройка, при которой не возникает коллективной собственности. Хотя счет коттеджных поселков по стране уже измеряется в тысячах объектов. Лазейки для управления коттеджными поселками нашлись лишь в отдельных статьях.

Как гласит 7-я статья Жилищного кодекса, к отношениям, не урегулированным жилищным законодательством, применяется аналогия закона, если это не противоречит их существу. А часть 1 статьи 135 и часть 2 статьи 136 закона дают право собственникам соседствующих друг с другом индивидуальных и небольших многоквартирных домов, имеющих общую инфраструктуру и объекты общего имущества, объединяться в товарищество собственников жилья. Таким образом, построенный поселок приравнивается к многоквартирному дому. Впрочем, одновременно он напоминает и мини-город, целиком построенный на средства самих жильцов. Но в таком случае последние должны объявить себя муниципальным образованием, избрать собственного мэра и тратить взимаемые налоги с жилья и земли на собственное благоустройство. Между тем налоговые платежи по сути уходят в другой муниципалитет и однозначно не тратятся на землю в коттеджных поселках, пребывающих в частной собственности.

Поделиться: