Кому земли?

Поправки и новации в земельном законодательстве, разработанные в прошлом году и принятые в этом, специалисты называют не иначе, как земельная реформа эпохи Владимира Путина. Основной посыл изменений — государство хочет упростить доступ к земле и сделать ее использование более рациональным. При этом эксперты опасаются, что некоторые новшества будут иметь как раз обратный эффект.

В конце июня 2014 года президент РФ Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране. В частности, новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов. По сути, новые правила призваны внести ясность в основные спорные вопросы землеустройства и сделать процесс выделения и пользования земельными участками более прозрачным и эффективным. Так, новая редакция закона четко определяет категории льготников, которые имеют право на получение участков. Причем если раньше, например, право многодетных семей на землю было декларируемым и лишь в отдельных регионах решились вести работу в этом направлении, то теперь закон напрямую обязывает чиновников на местах выделять землю. То же самое касалось и учителей, и врачей, и зоологов, и других специалистов, которых не хватает на селе и которых также можно было привлечь возможностью построить жилье на бесплатной земле. «Ясно, что в глухой глубинке продавать участки с торгов бессмысленно: на них просто никто не придет. Напротив, туда нужно людей привлекать. Поэтому в малонаселенных местностях специалисты, которых на селе не хватает, смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность. Перечень таких муниципальных образований и категорий граждан будет устанавливаться региональными законами», — комментирует один из авторов последних изменений в Земельном кодексе, заместитель министра экономического развития Павел Королев.

Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты — дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки или такие сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия.

Максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится для них с нынешних трех лет до трех месяцев. Новый закон облегчил процедуру получения земли для предпринимателей, владельцев киосков, ларьков и магазинов «на колесах», владельцев рекламных конструкций. Они будут освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки. Сохраняется возможность предоставления участков без аукциона, но по закрытому перечню оснований — под объекты государственного и муниципального значения, сельхозпроизводителям после трех лет аренды и т.д.

По мнению Павла Королева, в оборот будет вовлечено большое количество новых участков, которые по требованию граждан муниципалитеты будут обязаны выставить на торги. Определить, какие участки могут быть предоставлены, поможет публичная кадастровая карта. Кроме того, впервые установлен исчерпывающий перечень случаев, когда власти вправе отказать гражданам в продаже земли.

«Как раньше было, да и сейчас еще? Человек приходит в орган местного самоуправления — ему отказывают, он обжалует отказ в суде, снова обращается и получает ответ: да, по этому основанию теперь все в порядке, но вот другая причина для отказа. И выходит замкнутый круг. Теперь это невозможно: есть формализованный перечень оснований для отказа в выставлении участка на торги и детальная процедура проведения этих торгов», — пояснил Королев в интервью «Российской газете». Также в рамках нового законодательства вводится возможность «прирезать» к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть никаким другим образом использована. Для многих это означает шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которые они уже фактически огородили. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот. При этом серьезно усиливаются земельный надзор и контроль. Впервые вводится процедура административного обследования в рамках земельного надзора. И она будет проводиться сразу в отношении, например, всего населенного пункта, определенной территории, а не отдельного земельного участка.

«И даже не обязательно дожидаться чьего-то заявления о факте нарушения, — говорит замминистра. — Раньше, чтобы наказать за самозахват, надо было выйти на место, собрать доказательства, улики, а если это юрлицо, нужно было сначала поставить проверку в план на следующий год. Плюс незначительные штрафы. Фактически земельного надзора как принудительной процедуры не существовало, вот и появлялся самострой на государственной земле». Юрист Дмитрий Чегрин отмечает и еще одну важнейшую новацию: теперь государство сможет изымать землю у нерадивых собственников без всякой компенсации. Собственно, закон о принудительном изъятии земли у недобросовестных владельцев был подписан еще в 2013 году. Согласно ему, использование земли не по назначению, нерациональное, снижение плодородности земли, вред экологии — все это могло стать причиной изъятия участка у собственника без компенсации. Кроме того, предполагалось изымать участки, не использующиеся собственниками в течение трех лет. Несмотря на то, что закон был принят почти два года назад, он фактически не исполнялся за отсутствием прописанной процедуры изъятия. В новых поправках к Земельному кодексу эта процедура утверждена, и с 1 марта 2015 года любой участок, используемый не по назначению, может быть изъят у собственника через суд.

Процедура административного обследования участка также прописана в поправках: информация для него может быть получена через архивные фонды и информационные ресурсы, а также при государственном мониторинге земель, дистанционном зондировании и непосредственном осмотре участков. «Информация об изъятии земель за нецелевое использование может напугать владельцев участков, однако речь в первую очередь идет о землях сельскохозяйственного назначения, о наделах куда крупнее стандартных шести соток. Но так как с принятием поправок становится возможным изъятие земли через суд, дачный участок перестает быть выгодным капиталовложением. Больше нельзя купить шесть соток и забыть о них на годы. Неуплата налога на собственность и запустение участка — это причины, по которым вы теперь можете его потерять», — объясняет Чегрин.

Зеленый свет КОТам
Принципиально новые возможности и новые правила игры дают для развития проектов комплексного освоения территорий — так называемых КОТов. Как поясняет Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города», в предыдущей версии Земельного кодекса, действующей до 1 марта 2015 года, предусмотрены проекты комплексного освоения земельных участков, предоставленных из государственной или муниципальной собственности в целях жилищного строительства. Теперь этот институт преобразуется, в соответствии с принятым ФЗ-171, в институт комплексного освоения территорий. «Основной смысл изменений состоит в том, что меняется процедура проведения аукциона и договорных отношений. Если раньше заключался договор аренды земельного участка, в котором излагались все обязательства, по сути дела, частного и публичного партнерства, то в новом институте заключаются два договора — договор комплексного освоения территорий, в котором регламентируются эти самые сущностные обязательства и права частного и публичного партнера, и договор земельного участка», — поясняет Полиди.

Еще одним важным новшеством стал новый механизм продажи земельных участков под строительство — голландские аукционы, в рамках которых торги ведутся на понижение цены квадратного метра жилья. Необходимо также отметить и введение в Жилищный кодекс института некоммерческого найма для граждан, предусматривающего для застройщиков ряд льгот: сниженные налоговые ставки, предоставление участков под застройку без торгов и т.д. «Если проанализировать последние законодательные изменения, то мы увидим, что законодательство планомерно и последовательно шло по пути постепенного урегулирования взаимоотношений застройщика и муниципалитетов. Следующим шагом должно стать урегулирование отношений на частных территориях, где застройщики за несколько лет сформировали портфель довольно больших проектов КОТ во всех больших городах России», — комментирует Полиди. По ее словам, фондом «Институт экономики города» совместно с «Норстроем» по заказу Минстроя РФ подготовлен соответствующий законопроект, который, в частности, предлагает изымать землю у частных собственников для массового жилищного строительства. Сейчас, напомню, принудительное изъятие земли возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения. «Сейчас застройщик договаривается с каждым собственником отдельно, и новые правила предполагают установку единой цены выкупа, которую определит общее собрание собственников жилья. За счет принятия закона планируется существенно расширить случаи применения механизма развития застроенных территорий и снять многие правовые проблемы при реализации таких проектов. В том числе предлагается ввести в законодательство новый институт прекращения прав на объекты недвижимости в границах территории, подлежащей развитию. Речь идет не об аварийных домах, а о ветхой индивидуальной застройке, некапитальных строениях, многоквартирных домах, включенных в адресные программы по переселению», — отмечает Татьяна Полиди. По ее мнению, эти изменения создают инструмент для значительного роста в сегменте того самого экономкласса, которого так не хватает в России. Его могли бы покупать или нанимать люди, не относящиеся к малоимущим, не претендующие на господдержку, но нуждающиеся в жилье и недостаточно обеспеченные для ипотеки. Таких людей, по оценке исполнительного директора фонда «Институт экономики города», сейчас в нашей стране порядка 30-40%.

Будущее — за комплексным освоением
Эксперты «Вестника» не сомневаются: новые правила землепользования и застройки придадут жилищному строительству в Приволжском федеральном округе дополнительный импульс. Особенно если учесть тот факт, что за последние годы почти все крупные города округа обзавелись своими проектами комплексного освоения территорий, и, к слову, многие из них испытывали определенные проблемы как раз из-за того, что не было четких правил игры. Так, президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий в интервью «Вестнику» рассказывал о трудностях, с которыми ему пришлось столкнуться в Перми. В частности, местные чиновники там решили «разрезать» крупный земельный участок в 179 га, чтобы поделить его между несколькими застройщиками.

При этом с застройщиками у мэрии была договоренность о том, что впоследствии они совместно потратятся на обустройство и объекты социальной инфраструктуры. «Но практика показывает, что бизнесмены не будут объединяться и тратить деньги на то, что не принесет им прибыли. Другое дело, когда участок комплексно осваивает одна компания. Я как застройщик понимаю: если я не обеспечу соответствующие условия для жизни, покупатели просто не будут приобретать у меня квартиры. То есть я поставлен в условия, когда требуется работать в полную силу и производить максимально качественный продукт», — говорит он. Голубицкий признается, что убедить чиновников отдать всю землю одному застройщику, чтобы определить единую точку ответственности, стоило ему больших трудов, но потихоньку дело с мертвой точки все-таки сдвигается. Так, еще один крупный проект КОТ с акцентом на доступное разноформатное жилье реализуется в Самарской области. Микрорайон Южный Город застраивается с 2013 года и располагается всего в 900 м от южной границы Самары, по обе стороны Южного шоссе. В несколько этапов до 2032 года проект обеспечит новым жильем экономкласса 325 тыс. человек. Площадь Южного Города составит 2067 га, а запланированный жилой фонд — 6,5 млн кв. м. Другой крупнейший в ПФО проект комплексного освоения реализуется в Чебоксарах. В Новом Городе, расположенном в восточной части Калининского района Чебоксар, планируется застроить 257 га, общая площадь застройки жилого района — 1,8 млн кв. м, социальной и бизнес-инфраструктуры — 0,4 млн кв. м. Ожидается, что жить здесь будут порядка 40 тыс. жителей. 25% квартир в Новом Городе будут социальными, 65% жилых площадей отдадут под дома бизнес-класса, еще 10% составят коттеджи. Сразу четыре проекта КОТ реализуется в Татарстане. Так, в новом микрорайоне Казани Зеленый Дол в Казани, по задумке турецкого инвестора Turkapital, малоэтажными и многоэтажными домами будет застроена площадь 1,7 тыс. га. Планируемый ввод жилья составит 5,3 млн кв. м, в том числе малоэтажного жилья — 2,6 млн кв. м. Предполагается, что здесь будут проживать 157 млн человек. Ориентировочная стоимость проекта составляет 200 млрд рублей, из них около 10 млрд составит стоимость коммунальной и дорожной инфраструктуры.

«Преимущества комплексного строительства очевидны, — говорит пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков. — В первую очередь мы говорим о том, что это гораздо дешевле и позволяет избегать ненужных конфликтов с местными жителями, как при точечной застройке. Во-вторых, такие масштабные проекты подразумевают не просто дом или пару многоквартирных домов, а создание нового, современного качественного жилья, встроенного в комфортную, продуманную хорошо организованную среду обитания. В-третьих, развивается город и обновляется его жилищный фонд, инженерная и социальная инфраструктура. Наконец, при масштабном строительстве покупатель может купить себе квартиру по приемлемой цене, потому что КОТ — это, можно сказать, оптовый рынок жилья». Андрей Большаков уверен, что регионам уже в самое ближайшее время необходимо воспользоваться возможностями, которые дают новые правила пользования землей с целью капитализации проектов комплексного освоения территории. «Несмотря на то, что таких проектов уже сейчас немало, новая редакция закона и Земельного кодекса позволяет надеяться, что их станет еще больше», — резюмирует Большаков.

Поделиться: