Статистика ввода нового жилья в 2016 году не позволяет однозначно судить о том, что застройщики Приволжского федерального округа успешно преодолели кризис. Ряд регионов-лидеров, среди которых особенно выделяются Башкортостан и Татарстан закрепили результаты 2015 года, но при этом темпы падения строительства у аутсайдеров оказались весьма высокими.
Лидеры ушли в отрыв
Как и в 2015 году, абсолютным прошлогодним лидером ПФО по вводу жилья стал Башкортостан. По данным Росстата, здесь было сдано почти 2,7 млн кв. метров жилой недвижимости, на таком уровне объем сдачи держится уже четвертый год подряд. Второе место в Поволжье тоже сохранил Татарстан, где объем ввода составил чуть больше 2,4 млн «квадратов» — также вполне привычная цифра последних лет. Стабильность валовых показателей даже при нулевой динамике позволила двум республикам оторваться от ближайшего преследователя — Самарской области, где жилищное строительство в прошлом году просело более чем на 15% (до 1,875 млн кв. м). Это, безусловно, малоприятный результат для региона, который в 2015 году впервые в истории перешагнул отметку 2 млн кв. м жилья в год и вышел на первое место в ПФО по темпам роста. Абсолютным лидером 2016 года по динамике прироста сдачи жилья в Поволжье стала Саратовская область, которая показала увеличение ввода на 13,5% и почти взяла планку в 1,3 млн кв. м. Это позволило Саратовской области ненамного опередить Нижегородскую область и занять четвертое место в ПФО. В Нижегородской же области рост оказался более скромным — всего 1%, что, конечно же, совершенно недостаточно для полноценного восстановления после падения на 20,9% в 2015 году. Кроме того, положительную динамику ввода показали Марий Эл (плюс 5,9%), Мордовия (плюс 1,3%), Ульяновская область (плюс 3,4%), хотя этим регионам принадлежит сравнительно небольшая доля в жилищном строительстве ПФО. Главным «антигероем» 2016 года в жилищном строительстве Поволжья оказалась Чувашия, где объемы ввода жилья просели почти на четверть, в результате чего республика оказалась на последнем месте в ПФО (всего 630 тыс. кв. м). Двузначные темпы падения наблюдались также в Оренбургской и Самарской областях, почти 10% потеряли Пермский край и Кировская область. Из-за этого в общем зачете отрицательная динамика перевесила, и в целом объем сдачи жилья в ПФО в 2016 году сократился на 4,4%, до 16,146 млн кв. м. В абсолютных цифрах среди федеральных округов Поволжье сохранило за собой второе место после Центрального округа с его гигантскими объемами сдачи жилья в Подмосковье и по-прежнему значительно опережает занимающий третье место Южный округ.
Ниже уже некуда
Аналитики рынка видят в этой разнонаправленной динамике скорее положительные тенденции. «Рынок первичного жилья в Приволжском федеральном округе после продолжительного спада начал восстанавливаться, чему в значительной степени поспособствовала ипотека с государственной поддержкой и возросшая на этом фоне покупательская активность, — отмечает Ирина Докукина, заместитель директора департамента оценки жилой недвижимости НАО «Евроэксперт». — По итогам 2016 года цены на рынке новостроек в ПФО в целом продемонстрировали слабоположительную динамику — в среднем до 1%. Самая высокая стоимость квадратного метра сложилась на рынке жилья Нижегородской области, самая низкая — в Оренбургской области. Вероятнее всего, период снижения цен пройден, и вскоре ценники на квартиры в новостройках начнут расти — на уровне 2-3% год к году за счет оживления спроса на ипотечные кредиты».
По данным портала «Мир квартир», наиболее динамично из крупных городов ПФО цены на новостройки в 2016 году росли в Казани: средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась на 8,9% (до 65,5 тыс. рублей), а средняя стоимость квартиры — на 10,5% (до 4 млн рублей). Сопоставимой динамикой могли похвастаться лишь считанные города страны, такие как курортный Сочи. Незначительный, но все же рост цен на первичное жилье в пересчете на квадратный метр наблюдался еще в двух городах Поволжья — в Уфе (плюс 2,5%) и Перми (плюс 1,5%). В остальных региональных центрах стоимость «квадрата» снижалась, порой весьма драматично. Так, в Оренбурге эксперты «Мира квартир» установили снижение цен в новостройках более чем на 15% (до 36,9 тыс. кв. м), а в Пензе — на 8% (до 45,3 тыс. кв. м), притом что в среднем по России они упали на 1,7%. С точки зрения доступности жилья, в наиболее выгодном положении оказались жители Саратова: этот город в исследовании «Мира квартир» занял 57-е место из 58. Средняя цена квадратного метра здесь в прошлом году составляла лишь 32,7 тыс. рублей, а средняя цена квартиры — 1,846 млн рублей, и оба показателя за год заметно снизились (соответственно, на 4,6% и 3,8%). Очевидно, что в этом случае значительную лепту внесло отмеченное выше активное увеличение предложения. Не очень дорогим остается жилье в новостройках в Ульяновске (53-е место в упомянутом исследовании), Оренбурге (52-е место), Кирове (45-е место), Тольятти (42-е место), Пензе (40-е место), Чебоксарах (38-е место). Напротив, Казань и Нижний Новгород вновь вошли в число региональных центров с самым дорогим жильем, заняв по итогам 2016 года, соответственно, 8-е и 9-е места.
Нижний и Казань: большая разница
Сегодня на рынках новостроек двух крупнейших городов ПФО сложилась совершенно разная ситуация. Нижний Новгород, по оценке экспертов консалтинговой компании Macon Realty Group, продолжает оставаться одним из наиболее сложных рынков жилья в Поволжье. Здесь еще в конце 2014 года началось снижение активности по закладке новых многоквартирных жилых домов, в связи с чем возник дефицит новостроек. По итогам 3-го квартала 2016 года в городе в стадии строительства находилось 627 тыс. кв. м жилья, или 12 тыс. квартир, но при этом была начата закладка всего лишь 44 тыс. кв. м. За три квартала прошлого года было начато строительство 146 тыс. кв. м квартир — немногим более половины от совокупного значения за весь 2015 год.
Уже в 2015 году объем ввода жилья в Нижнем Новгороде резко просел — до 442,2 тыс. кв. м, или всего 55,2% к 2014 году. План на прошлый год был установлен на уровне 598 тыс. кв. м, но и он был выполнен лишь на 76%. Всего в 2016 году было введено в эксплуатацию 453 тыс. кв. м жилья, из которых 328 тыс. пришлось на многоквартирные жилые дома и 125 тыс. — на объекты индивидуального жилищного строительства. В этой ситуации городская администрация решила не строить оптимистичных планов и выдала прогнозную цифру на 2017 год в размере ровно 500 тыс. кв. м, или 84% к изначальному плану 2016 года. В последние годы на рынке Нижнего Новгорода, констатируют в Macon Realty Group, происходит небольшое снижение среднерыночных цен, но оно в большей степени является номинальным и обусловлено некоторыми изменениями в предложении. Например, в 3-м квартале прошлого года открылись продажи в нескольких проектах с уровнем цен ниже средневзвешенной на рынке (ЖК «Корабли», «Тихая гавань», литеры микрорайонов «Бурнаковский», «Буревестник» и т. д.). Если же говорить о самом уровне цен, продолжают аналитики Macon, то как ранее, так и сейчас он очень высок, именно это обстоятельство является причиной фактической неизменности стоимости жилья, несмотря на имеющийся дефицит предложения. В 2017 году, наиболее вероятно, число сделок с недвижимостью сократится еще на 5%. Факторами падения останутся сниженные реальные доходы населения, высокий текущий уровень цен и конкуренция со стороны доступного предложения в Нижегородской области — недорогие квартиры в пригороде все чаще становятся альтернативой переоцененным городским вариантам. По оценкам Macon Realty Group, падение спроса на жилье в Нижнем Новгороде остановится не ранее чем к 2018 году, а умеренный рост станет возможен лишь в перспективе трех-четырех лет. В Казани же платежеспособный спрос на первичное жилье остается на очень приличном уровне. Очередным свидетельством этого стал всплеск ипотечных сделок, зафиксированный в столице Татарстана в первом полугодии прошлого года: за пять месяцев в Казани с помощью ипотеки было куплено 5 тыс. объектов жилой недвижимости, тогда как годом ранее за тот же период было совершено всего 3,1 тыс. аналогичных сделок. В целом по Татарстану за 11 месяцев прошлого года было заключено 12,3 тыс. договоров долевого участия — на 434 сделки больше, чем за аналогичный период 2015 года. По общей оценке местных девелоперов и риелторов, прошлый год оказался очень удачным, что и продемонстрировал рост цен на новостройки, оказавшийся рекордным с докризисных времен. Однако на рынке новостроек Казани есть и свои существенные диспропорции. Прежде всего почти 81% нового строительства приходится на три района города — Советский, Приволжский и Кировский, в остальных четырех девелоперская активность кратно ниже. Причиной такого дисбаланса является отсутствие необходимых мощностей по приемке канализационных стоков, хотя власти обещают, что уже с 2018 года ситуация изменится благодаря строительству новой инфраструктуры. Однако к тому времени Казань вполне может столкнуться с такой же проблемой дефицита предложения, как и Нижний, в связи с недостаточным текущим объемом закладки новых жилых комплексов. Именно это обстоятельство подталкивало вверх цены на квартиры в столице Татарстана, звучали даже прогнозы, что в 2017-2018 годах они могут вырасти на 30-40%. Дополнительным фактором роста цен на жилье становится активность инвесторов, по некоторым оценкам, на них приходится до половины текущих сделок. Пик ввода жилья в Казани был пройден еще задолго до нынешнего кризиса — в 2012 году, когда объем сдачи составил ровно миллион «квадратов». В последующие четыре года ввод жилья сократился более чем на четверть, по итогам прошлого года составив 740,1 тыс. кв. м. Однако ежегодной сдачи порядка 700-800 тыс. кв. м будет вполне достаточно для того, чтобы выполнить поставленный властями города план — выйти на среднеевропейский показатель обеспеченности жильем в 31,1 кв. м на человека к 2035 году. Сегодня Казань уже может похвастаться тем, что уровень обеспеченности жильем в городе превосходит среднероссийский (25,1 кв. м против 24 кв. м).
